Строительство – одно из приоритетных направлений цифровой экономики. Развитие системы умных домов, жилых кварталов и целых городов зависит от строителей.

Летом этого года в России начали работать поправки к закону о долевом строительстве, постепенно переводящие застройщиков на проектное финансирование. «Умная Страна» поговорила с экспертами на предмет того, как эти изменения повлияют на строительный рынок.

Документ вводит переходный период до 30 июня 2019 года, во время которого застройщики обязаны совершать банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открывать счет по каждому разрешению на строительство в банке. Через год девелоперы смогут привлекать средства дольщиков только двумя способами – открывая эскроу-счета или используя проектное финансирование. Для девелоперов будут закрыты все лазейки, через которые они раньше могли перенаправлять средства на другие проекты.

Новый закон, по замыслу его авторов, должен помочь решить проблему обманутых дольщиков. Сегодня почти 80% жилья в России строится на средства граждан. Это привело к тому, что в стране около 880 проблемных объектов, приводят «Ведомости» данные Минстроя. Обманутыми дольщиками признано 34 тыс. человек. Это официально. Реальное число обманутых дольщиков значительно больше. Их насчитывается от 130 до 150 тыс. человек.

Меры, которые принимались раньше, результата не дали. Страхование договора долевого участия прекращалось после того, как против компании возбуждалось уголовное дело. Большинство застройщиков из-за ужесточения законодательства разорилось. К началу 2018 года число банкротств достигло 280. Еще столько же заявлений о банкротстве подано в разные инстанции.

Президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев считает, что закон, ужесточающий требования к застройщику, приведет к серьезным изменениям на строительном рынке.

«В нашей стране гораздо выше стоимость денег. Если в Европе кредиты строительным компаниям выдают по ставке 1,5-2%, то у нас – под 10-11%. И даже если ставка будет в среднем на уровне 5-6%, как прогнозируют власти, разница все равно значительная. Кроме того, эскроу-счета со средствами покупателей в Европе раскрываются по мере завершения этапов строительства дома», ­ ­– отметил Александр Ручьев.

По его мнению, девелоперы не будут превращаться в мощных монополистов, наоборот, значительно снизятся объемы строительства жилья.

«Я бы выделил три основных фактора, которые приведут к этому. Во-первых, это увеличение как минимум вдвое срока оборачиваемости капитала, из-за того, что деньги с эскроу-счетов можно будет снимать только после окончания строительства. Во-вторых, будет снижена рентабельности. Объем привлеченных кредитов значительно вырастет. Траты на привлечение денег застройщиком станут больше на 60 и более процентов. При этом будет продолжать расти НДС. И последнее – увеличатся риски застройщиков на фоне потери контроля над самой стройкой. Во время личного поручительства застройщик будет полностью зависеть от финансирующего и контролирующего стройку банка», – рассказал Александр Ручьев.

Он добавил, что строить в больших объемах в таких условиях будет невозможно. «Время крупных частных девелоперских компаний в России закончилось», - отметил бизнесмен.

Александр Ручьев считает, что основная масса жилья в России будет создаваться на основе типовых проектов. Так возводились жилые массивы в советское время. Качество построек понижено не будет, уверен он. При этом на рынке останутся средние компании, возводящие уникальные объекты более высокого уровня. Они смогут сдавать по 5-6 домов в году и зарабатывать на этом небольшие деньги.

Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев отметил, что у закона есть свои плюсы и минусы. «В законе есть нормы, обязывающие компании класть деньги дольщиков на эскроу-счета. Это увеличит преимущества крупных компаний. У них больше возможностей для того, чтобы брать кредиты в банках. У крупных игроков в отличие от мелких есть кредитные рейтинги», – отметил эксперт.

По его словам, малые компании обеспечивают конкуренцию на рынке жилья и держат предложение выше спроса. «Их уход поднимет цены не недвижимость. Сегодня сегмент недвижимости – это рынок покупателей. На рынке продается большое количество жилья, компании строят много. Людей же, которые хотят покупать, значительно меньше», – добавил эксперт.

В заключение он подчеркнул, что закон, по его мнению, запоздал, его надо было принимать раньше.

«Закон приведет к тому, что компании не будут так много строить, так как не будут уверены, что у них купят жилье. Это вызовет росту цен на жилье», ­– заключил он.

Адвокат, консультант в сфере недвижимости и строительства Ксения Авходиева отмечает, что закон сильно ужесточает требования к застройщикам, а также повышает их зависимость от банковского сектора. По её мнению, закон не приведет к уходу с рынка крупных застройщиков. «Вероятнее всего, они останутся. А уйдут мелкие и, возможно, средние компании, которые не смогут отвечать всем предъявляемым к ним требованиям. Что же касается крупных, то с учетом всех законодательных изменений они могут утратить финансовый интерес к ряду проектов в этой сфере», – сказала эксперт. 

Она также предположила, что ужесточение механизма контроля за целевым использованием средств может негативно отразиться на строительстве домов для обманутых дольщиков. Те застройщики, которые взяли на себя такую функцию, теперь не смогут направлять привлечённые от дольщиков средства на завершение проблемных объектов. Закон и раньше запрещал тратить средства дольщиков на цели, не связанные со строительством домов, в которых приобретались жилые помещения, но сейчас это ограничение практически невозможно обойти. 

Автор: Александр Столяров