Глава ГК «Рентавед» — о том, как выгодно вкладываться в недвижимость в 2022 году


Глава ГК «Рентавед» — о том, как выгодно вкладываться в недвижимость в 2022 году


Девелопмент
отправить
Задать вопрос
по материалу
 

Руслан Сухий: «Будьте осторожны, инвестируя в апартаменты»

Глава ГК «Рентавед» — о том, как выгодно вкладываться в недвижимость в 2022 году


Руководитель группы компаний «Рентавед» и эксперт в области коллективных инвестиций Руслан Сухий рассказал «Умной стране» о самых выгодных для вложения средств нишах в девелопменте.

— Ваша группа компаний работает в сфере коллективных инвестиций. Какими достижениями здесь Вы гордитесь?

— Да, мы уже на протяжении более 10 лет инвестируем свои и привлекаемые инвестиционные денежные средства в объекты недвижимости.

На сегодня мы реализуем многоэтажный жилой комплекс Белый Парус имени И.К. Айвазовского на 104 квартиры в Ялте (стоимость проекта более 600 млн. рублей), несколько жилых клубных домов в Санкт-Петербурге (Дом Матильды Кшесинской, Дом архитектора Василия фон Геккера), премиальный коттеджный поселок в Сочи на 37 вилл с капитализацией порядка 3 млрд. рублей.

Отдельно отмечу, что совсем недавно мы удостоились места в книге рекордов России за самое быстрое и большое финансирование девелоперского проекта через коллективные инвестиции, с результатом 505 млн. рублей за один месяц. Наша компания Рентавед, по сути, делает революцию на рынке девелопмента. Если раньше девелоперы реализовывали проекты на собственные денежные средства или привлекали банковские кредиты, то мы даем большому количеству частных инвесторов (с бюджетом от 10 млн. рублей) становится совладельцами крупных девелоперские проектов.

Сейчас наша компания запустила новый проект по строительству премиального поселка в Подмосковье на Рублево-Успенском шоссе на 35 Га с капитализацией 20 млрд. рублей. Помимо того, что это самая премиальная локация в России и это еще будет поселок с уникальной инфраструктурой (детский сад и школа RYBAKOV PLAYSCHOOL, коворкингом, магазином, кафе и прогулочными зонами). Аналогов на Рублево-Успенском шоссе нет. А если учитывать, что более 4 лет ничего не строили и сейчас в продаже 85% - это вторичка, которая, как правило, уже давно морально устарела и продается по завышенным ценам. Спрос есть, а предложения нет. Здесь мы инвесторам предлагаем вместе с нами участвовать в этом проекте. Срок реализации 4 года, прогнозируемая доходность 100%. Минимальный порог входа для инвесторов 10 млн. рублей.

— Вы предпочитаете инвестировать через закрытые паевые инвестиционные фонды. В чём преимущества этой схемы?

— Это самая безопасная на сегодня схема работы для коллективных инвестиций в России. Управление фонда осуществляет управляющая компания с лицензией ЦБ РФ и ее деятельность постоянно контролирует непосредственно Центральный Банк РФ.

Безусловно, ЗПИФы давно существуют на рынке и через них активно люди инвестируют свои денежные средства. Сейчас очень популярны ЗПИФы, где инвесторам предлагается приобрести уже построенные объект недвижимости, которые сданы в аренду и приносят стабильный пассивный доход. Доходность у таких ЗПИФ в среднем составляет 8-12%. Всю доходность роста стоимости актива во время строительства уже забрал девелопер и инвесторам в таком ЗПИФе предлагают купить актив с уже прибавочной стоимостью.

Мы предлагаем нашим инвесторам вместе с нами заработать на росте стоимости актива во время строительства. Схемы выглядит следующим образом: мы на деньги инвесторов покупаем земельный участок, проектируем, строим, продаем построчные объекты недвижимости и отдаем весь доход инвесторам за минусом нашего вознаграждения. Безусловно, мы зарабатываем намного меньше, нежели делали все на свои или кредитные деньги. Однако такая схема работы нам позволяет запускать более масштабные проекты, надежные и доходные проекты с привлечением лучших архитекторов России.

— Насколько устойчив на сегодняшний день рынок инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость? Какие факторы работают в его пользу и можно ли более-менее прогнозировать ситуацию?

— Объём инвестиций в недвижимость в России по итогам 2021 году составят более 390 млрфд. рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю.

Здесь несколько факторов сработало: страх людей за свои сбережения, льготная ипотечная ставка, инфляция и рост цен. Больше всего пришлось вложений на жилую недвижимость.

Отдельно стоит отметить высокие показатели ввода жилья. С января по ноябрь в России было введено почти 82 млн. кв.м. Это на 26,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Власти и дальше намерены поддерживать застройщиков и держать высокие объемы строительства. Для этого есть несколько причин. Одна из главных - это то, что строительный сектор является лакмусовой бумагой экономики, и многие смежные отрасли очень зависят от этого сектора. Встанут стройки, остановятся продажи квартир и за этим начнутся проблемы у производителей строительных отделочных материалов, производителей электроники, мебели, сферы услуг и прочее. Пойдет цепная реакция и это еще больше усугубит положение бизнеса в стране и доходы населения. Другая причина - это большое количество ветхого жилья в стране и сильное отставание от Европы, США по метражу на 1 человека.

Ипотечные ставки продолжают рост. Если сейчас в среднем ставка порядка 9%, то скоро мы увидим уже в районе 11%. Конечно рост ставок приводит уже к снижению объемов выдачи ипотеки. Однако для наших граждан недвижимость остается единственным понятным инструментом для сохранения своих накоплений. А с учетом высокий инфляции в стране ипотечный кредит не потеряет популярность в ближайшее время.

Как я говорил выше, власти заинтересованы в поддержание строительного сектора и будут поддерживать его всеми силами: новыми ипотечными программами, субсидиями, налоговыми вычетами и прочими инструментами, которые будут побуждать граждан приобретать новостройки. А вот вторичное жилье, скорее всего, может потерять в цене, поскольку все программы стимулирования будут распространяться на новостройки, и людям просто выгодней будет покупать новое по более низким ставкам. Безусловно, вторичка в топовых локациях не потеряет в цене, а вот на окраинах города или в пригороде цена может скорректировать на 10-20%.

Если говорить про аренду, то в крупных городах объем предложения по долгосрочной аренде жилья упал на 70%.

В Москве с начала 2021 года количество объявлений о сдаче жилья сократилось на 83%, а в Санкт-Петербурге на 52%.

Многие люди вернулись с удалёнки в крупные города на работу.

Доходы населения падают, предприятия в регионах находятся на грани выживания и люди из небольших населенных пунктов потянулись в крупные города. В ближайшее время я не ожидаю существенного снижения арендных ставок на аренду, но и не вижу предпосылок для роста.

Если говорить про стоимость квадратного метра в новостройках, то застройщики будут стараться держать цены. Скидки будут скрытыми и подаваться как субсидирование ипотеки, программы рассрочки или какие-нибудь подарки. Застройщикам выгодно сейчас держать положительный информационный фон и не допускать панических настроений.

Думаю, что сложности с ценами возникнут у застройщиков в регионах в тех городах, где слабые экономические показатели и убыль населения.

Лучше дела обстоят дела у девелоперов в южных регионах, где продолжается рост (Краснодарский край, Крым). Достаточно хороший спрос на квартиры возле моря у граждан, которые сейчас активно переезжают жить и работать в южные города или приобретают свое курортное жилье в России, чтобы в очередной локдаун была возможность выехать на море.

— В какие ниши сегодня, на Ваш взгляд, выгоднее всего вкладываться?

— Бенефициаром от пандемии стал складской сектор. Люди стали активно пользоваться покупками через интернет и начался бум e-commerce, которому нужны склады. А так исторически сложилось, что складов строили мало и на сегодня мы имеем огромный дефицит складских комплексов. Последние годы девелоперы уделяли все внимание строительству многоэтажных жилых домов в городах и практически не строили склады и коттеджные поселки.

Склады всякие нужны, склады всякие важны. Есть запрос на крупные складские комплексы площадью 100 000 кв.м, но так же есть запрос на склады последней мили в городах для интернет-магазинов площадью 100-250 метров.

А вот коммерческая недвижимость в последние два года сильно прибавила в цене, и её окупаемость стала не такой привлекательной.

Интересно инвестировать и в загородное строительство. Это серьёзный тренд с невероятно большим потенциалом.

На сегодня в Москве окупаемость инвестиций в хорошее помещение с надежным сетевым арендатором составит порядка 10-12 лет, а в некоторых случая доходит до 14-15 лет (топовые локации).

— А как смотрите на инвестиции в апартаменты, которые создаются путём перестраивания бывших офисных пространств?

— С большой осторожностью. Одно дело, когда девелопер приобретает полностью административное здание и меняет вид разрешенного использования земельного участка, а другое дело, когда в офисном центре покупают небольшой блок и переделывают его под апартаменты.

Сейчас власти столицы активно взялись за наведения порядка в незаконной переделке таких офисных блоков в апартаменты и требуют привести помещение в изначальный вид.


Подпишитесь на рассылку «Умной Страны»
Подписаться