— Какие основные тренды на рынке недвижимости класса де-люкс в России и в мире Вы бы особо отметили сегодня?

— С точки зрения структуры предложения, важным трендом на российском рынке элитной недвижимости стало появление и рост доли апартаментов. Ещё в 2007-м году такого формата не существовало. Вышедший на рынок в 2009 году «Город столиц» стал первым таким проектом. По некоторым данным, сейчас доля апартаментов в общей структуре предложения на жилом рынке элитной недвижимости составляет более 50%. Для сравнения, в целом по рынку, включая массовый сегмент, доля апартаментов не превышает 20%.

Также, по оценкам экспертов, ещё 10 лет назад подавляющее большинство жилых комплексов сдавалось «в бетоне», а сейчас на элитном рынке более 50% предложения составляют квартиры и апартаменты с премиальной отделкой.

Более того, сами девелоперские проекты также становятся крупнее. Если в 2007–2008 годах элитные лоты были представлены в основном в клубных форматах до 30-40 квартир, то на сегодняшний день они реализуются в других масштабах — с количеством квартир от 100 и более.

Если говорить об общих тенденциях на российском рынке в последнее время, то стоит сказать о рекордном росте стоимости квартир и апартаментов, в то же время и продаж в Москве с начала 2021 года. В первом квартале общая стоимость купленной элитной недвижимости достигла почти 50 млрд руб. (примерно $655 млн).

При этом, в конце I полугодия 2021 года сохранялся дефицит ликвидного предложения в высокобюджетном сегменте, и оно продолжает сокращаться. Количество лотов в продаже составило 3 170 штук (-3,5% за 3 месяца; −15,2% за 6 месяцев; −30,2% за 12 месяцев) или 383,2 тыс. кв. м (-5,3% за 3 месяца; −13% за 6 месяцев; −31,8% за 12 месяцев), что является очередным антирекордом уже второй квартал подряд. Однако текущая девелоперская активность оказалась незначительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Спрос в элитном сегменте в I полугодии 2021 года примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, но заметно повышение интереса покупателей на рынке, что может сказаться на увеличении числа закрытых сделок во II полугодии. Высокий интерес покупателей к недвижимости высокобюджетного сегмента и активное вымывание наиболее ликвидных лотов привели к заметному росту цен.

— А как в целом трансформировались спрос и предложение в элитном сегменте за последние 10–20 лет, особенно в масштабах последних 2 лет, в условиях действующих «ковидных» ограничений?

— На данный момент самая актуальная тема - восстановление объема предложения. Наблюдаемый дефицит на рынке провоцирует более широкую практику формата закрытых продаж в самых интересных проектах на рынке. Большинство застройщиков таким образом пытаются определить справедливую рыночную стоимость недвижимости с учетом возможного спроса.

Подобный формат продаж снижает прозрачность высокобюджетного сегмента и усложняет прогнозирование динамики цен. В отличие от прочих сегментов, в новостройках премиум и элитного класса до конца 2021 года вероятно сохранение устойчивого спроса, а также плавное повышение цен при условии сохранения дефицита. Ожидать восстановление объема экспозиции скорее всего стоит не ранее начала 2022 года.

На фоне пандемии элитная недвижимость оказалась одним из самых устойчивых секторов на рынке. Аналитики пришли к такому выводу на основе средней стоимости лотов премиальной недвижимости в 30 самых крупных городах мира.

— Какие специфические требования можно сегодня наблюдать у приобретателей элитного жилья в России?

— В своей практике я регулярно сталкиваюсь с несколькими видами специфических запросов от клиентов, и, по моим наблюдениям, пандемия не повлияла на это. Они касаются характеристик (вид из окна на верхушки деревьев, воду, «Москву-Сити» или конкретную сторону света), доступа в жилище (наличие личного лифта с ключом для хозяина или второго выхода из квартиры для обслуживающего персонала), оформления (только определённые цвета в дизайне), параметров самой квартиры (конкретная площадь лота, связанная со счастливым числом).

Популярностью пользуются кабинеты, спортзалы, бассейны, теннисные корты, террасы на открытом воздухе и зимние сады. Причем подобные тренды наблюдаются и в России, и за рубежом. Мы отмечаем, что обеспеченные люди пытаются окружить себя максимальным комфортом на случай нового локдауна.

Людям в целом стала намного важнее обстановка у себя дома: даже винный погреб теперь может быть не просто хранилищем, а настоящим «архитектурным заявлением».

— А если мы говорим про зарубежный рынок?

— В США популярностью пользуются дома с бассейнами. В Гринвиче (штат Коннектикут), который считается одним из самых «богатых» населенных пунктов в стране, около 26% проданных в каждом квартале с 2015 по начало 2020 года домов были с бассейном. При этом за 2020 год этот показатель в среднем вырос до 35%.

В Австралии состоятельных людей стали привлекать теннисные корты «чемпионского» размера. В 2020 году суперэлитная недвижимость с теннисным кортом оказалась на 26% популярнее аналогов без него.

В Лондоне покупатели готовы отдать большие деньги за открытые пространства, через которые проникает естественный свет. Один клиент даже был согласен заплатить около 150 тыс. фунтов стерлингов ($206,6 тыс.) за квадратный метр, чтобы в его дом проникало больше света.

В целом, надо сказать, что в мире покупатель премиального жилья в 2021 году стремится к большей приватности, большей функциональности жилого пространства.

— Среди интересных трендов в мире, а теперь и в России можно назвать кобрендинговые проекты девелоперов с люксовыми брендами. Насколько этот опыт может быть востребован в России?

— Кобрендинг давно популярен на зарубежных рынках элитной недвижимости, в мире насчитывается около 400 таких жилых проектов. В последние несколько лет подобный подход активно используется и в России. На ум приходят сразу несколько таких проектов, все они реализуются в Москве: Armani/Casa Moscow в Старомонетном переулке, Bulgari Hotels & Resorts на Большой Никитской улице, Fairmont & Vesper Residences на 1-ой Тверской-Ямской улице, Kuznetsky Most 12 by Lalique на Кузнецком мосту, Noble Row by Ralf Lauren в Коробейниковом переулке, The Residences at Mandarin Oriental на Софийской набережной.

Привлечение гостиничных операторов и модных дизайнерских брендов положительно влияет на продажи жилого комплекса, повышает его статус в глазах потенциальных покупателей, даёт им гарантию высокого качества отделки и эксклюзивного набора услуг для резидентов. Как показывает мировая практика, партнёрство с модными домами позволяет реализовывать недвижимость на 30−50% дороже. Такие проекты востребованы у ценителей трофейной недвижимости.

Что касается жилых домов Armani, компания Armani Group стала партнером компании Vos’hod по проекту элитного жилого комплекса. Vos’hod теперь принадлежат эксклюзивные права на использование бренда Armani/Casa в проектах в сфере недвижимости в России. Инвестиции в проект оценивают в 2–2,5 млрд рублей, а выручку от продажи квартир — в 5–6 млрд рублей.

В Москве покупатели готовы платить больше за месторасположение проекта, репутацию застройщика и качество строительства. Однако, если ещё пять лет назад наличие бренда в жилом комплексе никак не влияло на цену на квартиры в нём, то сейчас уже есть примеры обратного. Участие Ralph Lauren Home в жилом комплексе Noble Row позволило продавать резиденции в нём по «баснословной» для Москвы цене — $25–30 млн за квартиру. Всего в проекте было пять квартир, три из них купили уже в первый год продаж.

— Если говорить о ещё одном тренде — осознанном потреблении — как он влияет на рынок недвижимости класса де-люкс?

— Говоря об инфраструктуре осознанного потребления, стоит отметить, что её принципы, ранее практиковавшиеся лишь в сфере питания, одежды, товаров для дома, в последние 2−3 года оказывают заметное влияние и на рынок недвижимости. Это происходит не только из-за растущего тренда на заботу об окружающей среде, но и заметного падения доходов населения.

Покупатели жилья — как городского, так и загородного — теперь хотят не просто владеть квадратными метрами, они стали подходить к выбору недвижимости более практично. Им уже не нужны огромные площади, которые нельзя использовать рационально, они стали чаще интересоваться, из каких материалов построен дом, как он влияет на окружающую среду, насколько хорошо вписывается в неё.

В свою очередь, девелоперы стали больше задумываться о «зелёном строительстве», давно популярном на Западе. Компании на российском рынке, особенно в высокобюджетном сегменте, постепенно переходят к более скромному декору и применению натуральных материалов, на первый план выходит технологическое оснащение дома и квартиры, сервисы для жильцов, рациональное потребление энергоресурсов.

— Что компания Barnes делает сегодня в направлении PropTech в мире и в России?

— Наша компания идёт в ногу со временем и предоставляет своим клиентам различные варианты просмотра и выбора жилья на digital платформах. Однако в элитном сегменте традиционные способы пользуются наибольшей популярностью, что в основном связано с ценой реализуемых объектов. Основной формой здесь выступают личные показы, когда клиент имеет возможность вживую увидеть помещение и обсудить все интересующие моменты.