Ксения Юрьева, основатель группы компаний UK GROUP, девелоперской компании Development HUB, международного инвестиционного клуба Real Estate Investment Private Club, коммуникационного агентства PR Mind о том, почему важна инвестиционная стратегия, особенно во время кризиса и экономического спада, о том, как изменились в 2022 году предпочтения инвесторов, а также о трендах и инвестиционных треках 2023 года.

Без стратегии невозможно инвестирование

— Ксения, вы неоднократно говорили о важности разработки инвестиционной стратегии перед тем, как начинать работать с недвижимостью. Насколько сегодня востребован этот подход у инвесторов?

— Нельзя говорить о востребованности или не востребованности стратегии — это базовая логика любого инвестиционного и бизнес-продукта. Если мы хотим куда-то инвестировать, неважно, что это — образование, собственное развитие, финансовые продукты — нужно понимать стратегию действий: куда мы идем и как мы планируем к этому прийти, то есть путь от точки А к точке Б. Без этого весьма сложно начинать движение. Тем более — инвестировать. Так как, по сути, без стратегии, инвестор начинает выступать в роли слепого котенка, который не понимает специфику и особенности рынка. К тому же, мы живем во времена быстро меняющегося информационного, экономического, геополитического и бизнес-поля, поэтому каждому инвестору важно уметь быстро перестраиваться, при этом быть гибким, мобильным, быстрым. Для этого надо знать и глубоко погружаться в рынок и четко понимать собственные стратегические цели.

Для новичков — это крайне сложно. Поэтому проще идти за руку с профессионалом рынка, который поможет и убережет от необдуманных и рискованных действий.

К примеру, у профессионалов всегда есть четкая стратегия действий, направленная на капитализацию вложений и понимание к чему они хотят прийти к концу отчетного периода. То есть по сути — собственный финансовый KPI. Мы, безусловно, не обсуждаем сейчас, форс-мажорные ситуации, а только стратегию развития инвестора, монетизацию и наращивания его капитала.

При этом очевидно, что рынок при форс-мажорах и кризисных явлениях кардинально меняется. По сути, мы с вами живем в состоянии перманентных кризисных явлений каждые 10 лет (2022, 2018, 2014… и тд.). На сегодня, кризисы явно участились. Соответственно — рынок меняется и подход инвесторов тоже должен меняться.

К примеру, если раньше был рабочий механизм «вкладывайте деньги в новостройки и квадратные метры, они будут в любом случае расти», то сейчас эта стратегия уже не работает. И далеко не вся недвижимость может приносить доходность, даже превышающую уровень роста инфляции в нашей стране.

Кстати, зачастую, я наблюдаю грустный, к сожалению, тренд, когда инвестор вкладывает в новостройки, используя ипотеку, то есть беря на себя дополнительные финансовые обязательства. При этом ценообразование выбранного объекта выше рынка. Соответственно, при продаже объекта, инвесторы не то, что не зарабатывают на росте цены, но могут уйти в глубокий минус по доходности.

— На что важно обращать внимание при разработке стратегии для покупки недвижимости в России?

— Если мы говорим про стратегию инвестиций в России, то в первую очередь нужно понять куда мы хотим инвестировать: в жилую, коммерческую недвижимость, готовый арендный бизнес (ГАБ), загородный объект, земли, туристическую недвижимость — список достаточно большой. Во всех этих сегментах есть свои плюсы и минусы.

Во-вторых, нужно посмотреть, какие виды недвижимости уже есть в портфеле инвестора, оценить их. Практика показывает, что огромное количество портфелей инвесторов, включают неликвидную недвижимость, то есть объекты висят как груз и не приносят никакой доходности — от них нужно избавляться, либо как-то их трансформировать, чтобы они приносили деньги и начинали себя окупать.

В-третьих, нужно понять, чего не хватает в портфеле инвестора для увеличения капитализации вложений.

После того, как мы определились куда инвестировать, нужно понять, что сейчас происходит с этим рынком. Опыта инвестора-новичка для такой работы недостаточно. Тут нужен опыт аналитиков, которые регулярно мониторят рынок недвижимости по сегментам. Каждый сегмент развивается неравномерно, имеет свои важные нюансы, которые необходимо учитывать при инвестировании. Например, сейчас в новостройках почти нет объектов, которые являются доходными. Больше интересных объектов можно найти на вторичном рынке. Сегодня, есть достаточно серьезный перекос в ценообразовании — вторичка дешевле, чем первичный рынок.

Также с аналитиками и экспертами рынка, нужно внимательно оценить и стратегически определить, какой сегмент недвижимости будет расти и приносить хорошую доходность в течение 5-6 лет.

В кризисных явлениях, в сочетании с геополитической нестабильностью, в которых мы сейчас живем, самостоятельно разобраться во всех нюансах и тонкостях рынка, фактически невозможно. Поэтому опыт профессионалов и экспертов — это number one и то, что обязательно нужно сделать перед тем, как выходить в инвестирование.

Кроме того, есть еще очень много тонкостей и особенностей, которые инвестор должен знать, в том числе юридических и финансовых.

Кстати, сейчас очень популярны среди инвесторов-новичков, высокорисковые инвестиционные направления, к примеру, коллективные инвестиции. Начинающих инвесторов привлекают такие направления, потому что им дают возможность зайти в инвест-объекты с минимальным порогом — от 500 тыс. рублей. При этом декларируется высокая доходность, подчас от 50%, всего за 3-4 месяца. Зачастую, это просто маркетинговый ход, за которым очень много риска и юридической подоплеки.

Так что, крайне осторожно нужно подходить к выбору инвестиционного объекта, стратегии и четко понимать, куда вы вкладываете свои накопления и на чем основывается предлагаемый супердоход. Я бы настоятельно рекомендовала разбирать любое инвестиционное предложение под лупой и буквально по молекулам: от общей ситуации на рынке, до самого предложения, инвестиционно-финансовой модели и реального роста цены объекта. 

Инвестиционные предпочтения

— Какая недвижимость сегодня пользуется спросом, с точки зрения инвестиций?

— Сейчас я вижу существенный перекос в сторону вторичного рынка недвижимости, так как он показывает лучшую доходность и надежность вложений, чем первичка.

Второе — это ГАБы, связанные с коммерческой и офисной недвижимостью. Но сразу хочу сказать, что такие вложения — это инвестиции в долгую. Дело в том, что в ближайшие несколько лет мы не увидим супер-рост по этим активам, но лет через пять на рынок жилья будет выведено много жилых квадратных метров, а офисная недвижимость, которая сейчас замораживается, окажется в дефиците. Особенно в сегменте B+ и А класса. Так что тот, кто сейчас инвестирует в офисные объекты, работает на перспективу, чтобы инвестиция окупилась через несколько лет.

Большой потенциал я вижу в объектах туристической недвижимости. В том числе и курортной деятельности.

К примеру, один из моих проектов направлен на развитие туристической недвижимости — это креативно-туристические хабы, объединяющие современную инфраструктуру, отели различной звездности, а также культурно-развлекательные локации. Первые проекты хабов появятся в Выборге, в Ленинградской области.

Вообще, развитию туристической среды сегодня уделяют особое внимание в правительстве РФ, которое направило более 12 млрд рублей из бюджета на развитие туризма внутри страны.

К тому же, в нашей стране есть курорты невероятно привлекательные по природе и возможностям, но очень бедные с точки зрения туристической инфраструктуры. К примеру, все больше людей едут в Калининград или тот же Выборг, при этом гостиниц и инфраструктуры в городе крайне мало. И таких локаций в России много — Горный Алтай, Камчатка, Сахалин, Томск, Мурманск… В каждом, есть своя уникальная изюминка, привлекающая туристов: горячие источники, северное сияние, активный отдых, природа.

Это все про то, что в ближайшие годы внутренний туризм в России, будет только нарастать. Соответственно, в туристических городах, где явно присутствует инфраструктурный «голод», дефицит объектов, есть возможность инвестиционно заработать на росте активов. Только нужно, четко понимать, куда вы инвестируете, когда вы получите доходность и окупите вложения.

— А что скажете по загородной недвижимости?

— Конечно, загородка также растет в цене, так же, как и земли. Особенно, лесные хозяйства и участки, расположенные рядом с водоемами. Эти вложения будут стабильно расти в цене.

Кстати, на рынке загородной недвижимости, мне очень нравится стратегия создания бизнесов. В том числе — глэмпинги и загородные дома с ориентацией на гостиничный прием. Но этот непростой бизнес. Нужно понимать специфику рынка, спроса, формирования самого продукта, а также как генерить сверхдоход и быстро окупить вложения.

— Есть ли интерес у инвесторов к промышленной недвижимости?

— Промышленные активы тоже очень интересны, но и они требуют глубокого погружения в тему. Например, склады и логистические объекты привлекательны, так как качественные объекты этого сегмента недвижимости в России еще в дефиците. То есть рост цены активов возможен еще в течение нескольких лет пока присутствует на рынке дефицитность.

В промышленные активы есть несколько точек входа для инвесторов. Например, через ЗПИФ. То есть, когда можно зайти через покупку паев. Цена начинается от 350 тысяч рублей. Но доходность по таким инвестиционным вложениям низкая, не превышает уровень роста инфляции. Поэтому нужно быть крайне осторожным.

Если говорить про инвесторов «высокого» полета, то сейчас многие из них рассматривают участки под склады, логистические комплексы для собственного производства — заводы и фабрики нынче весьма в треке времени. Многие из таких проектов реализуются под эгидой правительства. И, на мой взгляд, в перспективе нескольких лет, это направление, будет весьма популярно для определенной категории инвесторов.

Заграничная недвижимость

— А если говорить о зарубежной недвижимости? На что важно обращать внимание при разработке стратегии для инвестиций в активы за рубежом?

— Конечно, нужно обращать внимание на стратегию и инвестиционные цели инвестора, а также на сам приобретаемый объект и его доходность.

На мой взгляд, самые популярные, какое-то время назад у россиян рынки Дубая и Турции, сегодня, уже сильно перегреты.

На первый заходить в объекты недвижимости было хорошо 4-5 лет назад, а сейчас вероятность роста цены крайне низкая. Сейчас дубайские объекты недвижимости больше интересны для тех людей, которые хотят приобрести второе место жительства (ПНЖ, ВНЖ) в другой стране без ориентации на быстрое получение инвестиционной доходности. Или получить дополнительный пассивный доход в зарубежной валюте.

В Турции приблизительно такая же ситуация. Есть объекты недвижимости, которые плохо продаются, так как на рынке, в окружающей локации может быть высокая конкуренция из похожих объектов. Но есть и весьма интересные объекты, которые могут дать хороший рост актива и пассивный доход. Здесь нужно анализировать точечно и четко понимать цели инвестирования.

В целом, как и в случае с Россией, нужно определить стратегию для чего вы приобретаете зарубежную недвижимость: для получения дохода от купли\продажи, пассивного дохода или для собственного проживания. От этого зависит выбор объекта недвижимости, страны, где проще устроиться и где больше возможностей для качественной жизни семьи и ведения бизнеса, к примеру.

— Помимо Дубая и Турции в каких еще странах предпочитали покупать недвижимость россияне в 2022 году?

— Много кто инвестирует в азиатские страны: Бали, Таиланд, а также дружественные России страны: Сербия, Казахстан, Грузия, Армения, Узбекистан. Кстати, в Узбекистане сейчас есть возможность получить неплохую доходность на росте цены квадратного метра. Но нужно анализировать весь рынок и продумывать инвестиционную стратегию.

Также россияне интересовались Латинской Америкой, но это специфический рынок, с множеством тонкостей и нюансов.

Одно из популярный инвестиционных направлений у россиян по сей день — северный Кипр. Совсем небольшая доля инвесторов, интересовалась покупкой недвижимости в Америке, в основном, для собственного проживания и получения green карты.

— В какие объекты предпочитают инвестировать россияне, сегодня?

— Очень много запросов на покупку недвижимости под организацию собственного бизнеса. Некоторые покупают жилье и объекты коммерческой недвижимости, чтобы получать пассивный доход в зарубежной валюте. Также, большая доля запросов приходит на инвесторов, приобретающих объекты недвижимости под собственное проживание. Вот, пожалуй, основные запросы, которые инвесторы-релоканты ставят перед моей командой.

Главное — не паниковать

— Можно оценить результаты инвестиций в недвижимость по итогам 2022 года? Что дало наибольшую доходность?

— Наибольший рост доходности в начале 2022 года дала офисная недвижимость. Те инвесторы, которые вкладывались в объекты недвижимости в Москве и регионах получили за полгода доходность плюс 40%.

Но есть и те, кто начал паниковать, выходить из инвестиций с началом СВО, соответственно, они не заработали своей доходности.

Это, кстати, лайфхак — как не нужно поступать в кризисное время!

Есть пул инвесторов, которые в кризисных ситуациях вместо того, чтобы сохранить ликвидные активы и посмотреть на них стратегически, с холодным анализом, начинают паниковать и выходить из всех объектов. Преждевременный выход из ликвидных активов, дает откат в доходности и инвесторы, в итоге, в лучшем случае выходят «в ноль», в худшем — «в минус».

Нужно понимать, что любой кризис рано или поздно заканчивается. Паниковать, принимая неразумные решения с горяча, плохая инвестиционная стратегия.

Вообще, это касается любых вложений: нужно инвестировать с трезвой «холодной» головой и 10 раз проконсультироваться с экспертами рынка прежде чем вкладывать куда-либо собственные накопления.

В целом хочу сказать, что 2022 год дал хорошую доходность в недвижимости тем инвесторам, которые имели четкую стратегию и план действий, сохранили холодный рассудок и не поддались панике.

— Ожидаете ли вы изменений в инвестиционных предпочтениях в 2023 году?

— Я ожидаю, что в ближайшее время мы увидим большой разрыв между ценами вторичной и первичной недвижимости. Постепенно этот разрыв сократится.

Почему идет просадка цен на вторичном рынке? Мы видели несколько лет подряд, в период пандемии и работы льготной ипотеки, колоссальный рост цен на новостройки, а вторичный рынок, наоборот, не сильно рос в цене. К тому же, на него не распространяется льготная ипотека. В феврале 2022 года, из-за большого количества релоцирующихся и покидающих страну, на рынок вышел огромный объем недвижимости в продажу и аренду. Это привело к тому, что предложения на вторичной рынке, в разы превышает спрос. Как следствие, единственная возможность быстро продать или сдать объект недвижимости — это предоставлять дисконт. В среднем, по рынке он составляет 10-20%, как на жилье, так и на коммерческую недвижимость.

Для инвестиций — это прекрасный момент. Именно на падающем рынке, можно купить «вкусные» объекты.

Вообще, думаю, что рынок недвижимости еще не достиг своего пика падения цены. И еще какое-то время, мы будем наблюдать дисконты и тенденцию «предложение превышает спрос».

В целом, я ожидаю, что инвесторам будут интересны инвестиционные проекты по стратегии флиппинг, то есть получение высокой доходности за короткий срок — от 30% за 5-6 месяцев. И тема ЗПИФов с хорошей доходностью и минимальным порогом входа.

Кстати, такие инвестиционные проекты моя команда инвестиционного клуба, регулярно запускает для наших резидентов. И в течение этого года мы запустим еще несколько инвест-проектов ЗПИФов с продажей паев в туристическо-креативном хабе, комплексе апартаментов на Финском заливе и загородных коттеджных поселках.

— По вашим оценкам, когда мы пройдем пиковую точку? Это возможно в 2023 году?

— Думаю, что нужно смотреть на геополитическую ситуацию и экономику, в целом. И как мировые события, новые пакеты санкций, отразятся на рынке недвижимости и покупательском спросе в нашей стране. Тем не менее, еще раз подчеркну, любой кризис, дает много возможностей для инвесторов. Надо только их увидеть и понять, как на них заработать. Всегда будут появляться направления и объекты недвижимости, которые несмотря на экономические сотрясения, интересны для инвестиций и роста доходности.

 

Ксения Юрьева, основатель группы компаний UK GROUP, девелоперской компании Development HUB, международного инвестиционного клуба Real Estate Investment Private Club, коммуникационного агентства PR Mind.

Работает в сфере девелопмента и инвестиций более 15 лет.

В портфеле свыше 1 000 000 м2 реализованных девелоперских и инвестиционных проектов. Более 30 реализованных инвестиционных проектов в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также в других регионах России.

В управлении инвестиционные портфели на сумму свыше 800 млн рублей. Инвестиционный советник более 100 частных российских инвесторов.

Продуктолог, стратег, консультант в области разработки и коммерческого запуска бизнес-проектов, в том числе девелоперских и инвестиционных в России и за рубежом.

Внедрила на рынок авторские звездных коллаборации с Владимиром Машковым, Викой Газинской, Светланой Захаровой, Валерием Гергиевым и многими другими.

Создала более 80 готовых арендных бизнесов, SPV, франшизных сетей.

Разработала бизнес-проекты образовательно-спортивных школ: центр гимнастики Ирины Винер-Усмановой, академия единоборств Fight Nights Камила Гаджиева, школа йоги, школа дизайна и моды Валентина Юдашкина.

Запустила сетевую управляющую компанию в сфере эксплуатации гостинично-туристических объектов.

Разработала уникальный проект туристическо-креативного хаба, ориентированный на развитие внутреннего туризма России.

Создатель и идеолог первого культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District, а также спортивно-образовательного кластера Искра.

Сокуратор направления «Архитектура и Урбанистика» главного федерального события Russian Creative Week.

Автор и колумнист различных lifestyle, отраслевых, деловых СМИ, таких как: Elle, BURO, Marie Claire, Harper’s Bazaar, Ведомости, Glamour, InStyle, Forbes, РБК, Коммерсант, Ведомости, GQ, Сноб и другие.

Постоянный спикер различных деловых и отраслевых мероприятий, таких как РБК, Synergy Forum, Development 2.0, ART Russia, МБК, Russian Creative Week, Investment Leaders, G8, а также в Общественной Палате РФ и другие.

 

Фото предоставлено экспертом