Отмена моратория усиливает давление на девелоперов
С начала 2026 года в России прекратил действовать мораторий на штрафы для застройщиков за нарушение сроков передачи квартир дольщикам. По оценкам экспертов, опрошенных «Коммерсантом», возобновление массового взыскания неустоек может привести к резкому росту судебных разбирательств, многомиллиардному исковому давлению на девелоперов и банкротству части игроков рынка.

Рост просрочек по итогам 2025 года
По словам партнера, руководителя департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership (CMWP) Павла Якимчука, в 2025 году доля объектов, не сданных в срок, увеличилась более чем на 10 п. п., а средняя продолжительность просрочки приблизилась к шести месяцам.
Эксперт напомнил, что в предыдущие годы профессиональные юристы активно сопровождали дольщиков при взыскании неустоек со строительных компаний. Отмена моратория, по его словам, вновь запустит этот механизм, что создаст дополнительную нагрузку на судебную систему и повысит риск банкротств.

Риски переложат на покупателей
Осознавая возможные последствия, застройщики, по мнению Павла Якимчука, начнут учитывать новые риски в договорах долевого участия, отмечает ЕРЗ.РФ.
«Застройщики, осознав риски, начнут перекладывать их на покупателей, включая в ДДУ обновленные условия. В конечном счете это станет причиной удорожания жилья», — прогнозирует он.

Сколько могут взыскать с рынка
Формула расчета неустойки закреплена в 214-ФЗ и зависит от средней ставки рефинансирования, стоимости квартиры по ДДУ и количества дней просрочки.
По расчетам адвоката по вопросам недвижимости Павла Желновода, при цене квартиры 10 млн руб. годовая неустойка может составить около 200 тыс. руб. Если исходить из того, что взыскания затронут 19% от общего объема строящегося жилья (116,6 млн кв. м), потенциальная сумма требований достигает 88 млрд руб. Однако с учетом сложившейся судебной практики, когда удовлетворяется 50–70% заявленных требований, реальный объем взысканий может составить от 44 млрд до 62 млрд руб.

При этом, как уточнил юрист, ретроактивного взыскания за периоды действия моратория не ожидается. Ответственность будет наступать по тем объектам, где просрочка сохранится после 1 января 2026 года, что повысит судебные и финансовые риски для отрасли.

Как девелоперы компенсируют штрафы
Подходы к покрытию расходов на неустойки различаются. Одна из распространенных практик — гарантийное удержание, при котором подрядчик получает окончательный расчет после истечения срока, установленного договором. Обычно размер такого удержания составляет около 5% стоимости работ.
По словам генерального директора компании «Люди» Дениса Жалнина, идеальным сценарием является компенсация затрат за счет подрядчика, по вине которого произошел срыв сроков. Если же установить виновного не удается, девелопер несет прямые убытки.

Угроза рентабельности проектов
«Уровень критических затрат зависит от рентабельности проекта. Для части застройщиков в массовом сегменте 8–10% от выручки могут стать неподъемными», — отмечает Денис Жалнин.
Даже штрафы в размере 3–5% от выручки негативно скажутся на валовой рентабельности проектов, считает старший аналитик БКС Мир инвестиций Артем Перминов. При этом он полагает, что возврат ответственности может стимулировать девелоперов сокращать сроки задержек ввода жилья.

Не только штрафы давят на рынок
Заведующий лабораторией прогнозирования региональной экономики ИНП РАН Кирилл Янков считает, что более серьезным фактором давления на бизнес и цены на жилье является рост доли нераспроданных квартир. По его мнению, расходы на их содержание зачастую оказываются более значимыми, чем штрафы за срыв сроков.

Позиция сторонников отмены моратория
Отмену моратория поддерживает вице-президент Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди.
«Управлять рисками — задача бизнеса, это делается ради получения прибыли», — подчеркнула она, добавив, что систематические нарушения сроков ввода жилья перекладывают финансовую нагрузку на покупателей, которые в период ожидания вынуждены одновременно платить за аренду и ипотеку.