В ходе пленарного заседания на ПМЭФ президент РФ Владимир Путин предложил расширить программу семейной ипотеки по ставке 6% на покупку жилья в малых городах независимо от возраста детей. Эксперты Циан.Аналитики изучили рынок жилой недвижимости малых городов РФ, выяснили, какую долю он составляет от всего рынка страны, как отличаются цены, спрос и объем предложения.

Из 1135 городов России 809 имеют численность населения до 50 тыс. человек и относятся к категории малых. В этих городах проживает около 16,3 млн человек или 11% всего населения страны.

Доля в объеме активного предложения на рынке недвижимости у этих городов ниже, чем в численности населения. В малых городах сосредоточено лишь ~5% квартир на вторичном рынке РФ и менее 2% (1,7%) квартир на рынке новостроек. Без учета городов в Московской и Ленинградской областях, а также в составе Санкт-Петербурга (которые вряд ли подключат к льготным программам) доля составляет 1,5% для первички и 4,3% для вторички.

«Лоты на первичном рынке присутствуют лишь в 71 городе из 809. Т.е. в большинстве малых городов новостроек нет и льготные ипотечные программы не актуальны. Объем предложения распределен между городами крайне неравномерно. На 10 городов с наибольшим выбором на рынке новостроек приходится 75% всего предложения», — констатировали эксперты Циан.Аналитики.

На вторичном рынке распределение объема предложения между городами более равномерное — на 10 лидеров приходится только 18% всех лотов в продаже.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке малых городов в 2024 году составляет 153 тыс. рублей (155 тыс. руб. без учета городов Московского и Петербургского регионов), на вторичном рынке — 93 тыс. рублей (86 тыс. рублей). Это на 12% и 39% соответственно меньше, чем в среднем по РФ.

«Льготные программы на первичном рынке (в т.ч. и семейная ипотека) для большинства малых городов не актуальны — в них почти нет новостроек. Быстро нарастить объемы строительства затруднительно и не всегда имеет смысл — во многих городах численность населения сокращается. Опыт дальневосточной ипотеки свидетельствует, что эта мера поддержки работает в городах с высокой миграционной привлекательностью, но не может сама по себе остановить отток населения с периферии регионов — доступность жилья (в т.ч. за счет низкой ставки по ипотеке) не единственный фактор  повышения привлекательности локации, нужны также места приложения труда, качественная инфраструктура и т.д., — комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. —Более эффективным для малых городов может быть распространение программ господдержки на вторичный рынок, а также предоставление кредитов по льготным ставкам на строительство индивидуальных домов — потребность в таком банковском продукте есть, т.к. многие небольшие города состоят из кварталов малоэтажной застройки».