Предложение жилья комфорт-класса на первичном рынке в старых границах Москвы сократилось более чем на 40% за последний год. По оценкам специалистов, опрошенных РБК, доля этого сегмента снизилась примерно до 30% — минимального уровня за всю историю рынка. Девелоперы переключают внимание на проекты бизнес- и премиум-класса, которые обеспечивают более высокую маржинальность на фоне растущих издержек.

Смещение спроса и рост себестоимости

Как отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодеева, ключевыми игроками массовой застройки в Старой Москве остаются ПИК (31%), Фонд реновации (13,3%) и Группа ЛСР (11,6%). При этом основной объем комфорт-класса уходит в Троицкий и Новомосковский округа. Причина — ужесточение требований к архитектуре и качеству продукта, которое увеличивает себестоимость и подталкивает проекты к более высокому классу. Компенсировать дефицит в Старой Москве, по ее словам, должны проекты Фонда реновации.

Основатель платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова подтверждает: в пределах старых границ столицы комфорт-класс становится редкостью, особенно в районах, близких к центру. В пределах ТТК на рынке уже несколько лет представлено не более одного такого комплекса. Пик доли комфорт-класса пришёлся на 2021–2022 годы — период действия льготной ипотеки под 6%, под условия которой подходило именно массовое жилье. Сегодня, на фоне высокой ключевой ставки и отсутствия доступных программ кредитования, спрос в этом сегменте снижается.

Доброхотова также отмечает, что конкуренция коммерческих застройщиков и Фонда реновации минимальна: государственные проекты смогут занять лишь небольшую часть ниши, освобождаемой девелоперами.

Девелоперы выбирают более дорогие сегменты

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, застройщики отдают предпочтение бизнес- и премиум-классу из-за их более высокой рентабельности. На этом фоне предложение комфорт-класса сокращается, а цены на него продолжают расти, несмотря на высокие ставки по ипотеке.

При этом он не ожидает полного исчезновения массового сегмента. По мере снижения ключевой ставки ЦБ запуск новых проектов может возобновиться, что стабилизирует рынок. Сырцов допускает, что новые комплексы будут смещаться в формат комфорт+, более близкий по параметрам к бизнес-классу.

Переклассификация и ценовые искажения

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко считает, что сокращение комфорт-класса во многом связано не только с изменением структуры предложения, но и с переклассификацией. По его словам, многие проекты, которые по факту соответствуют уровню «комфорт», девелоперы теперь относят к бизнес- или премиум-классу, формально обосновывая рост цен: «Мы имеем завышение цен по всем параметрам», — отмечает эксперт.

Рынок в результате сталкивается с ситуацией, когда реальное предложение доступного жилья сокращается, а его стоимость продолжает расти опережающими темпами.

Иллюстрация freepik, автор: freepik, создано с помощью нейросети.