Андрей Любунь, основатель клуба инвесторов «Деньги» и инвестиционного клуба Capital рассказал сооснователю цифровой платформы и сооснователю цифровой платформы «Умная страна» Ольге Ручьёвой о ключевых трендах в сегменте инвестиций в недвижимость, о том, какие скилы должен прокачать успешный инвестор и почему на этом рынке пока немного креативных лидеров.

Трансформация сильных компетенций в бизнес

— Андрей, как ты пришел к идее создания клуба инвесторов? Почему нашел точку реализации в таком формате и в таком проекте?

— Я достаточно долго искал свое предназначение и дело, в котором мог бы максимально эффективно реализовать себя. В бизнес я пошел в 2017 году, когда мне было 28 лет, а до этого работал в найме и очень хотел хорошо зарабатывать, достигать успеха. У меня это не получалось, и я очень из-за этого переживал.

Общаясь с людьми, я искал в чем мои самые сильные компетенции. Оказалось — в объединении людей, создании хорошей атмосферы, порядочного сообщества. Потом я долго размышлял, как создать сообщество и на этом зарабатывать. Безусловно, можно было просто организовать клуб, проводить митапы, выезды за город, но когда эта активность не приносит никаких денег, а только моральное удовлетворение, то чаще, чем раз в три месяца-полгода такие мероприятия делать не хочется.

Так сложилось, что на тот момент я состоял в еврейском деловом сообществе «Соломон». Я не являюсь евреем по происхождению, но очень хорошо создаю знакомства и связи — нетворкинг оказался еще одной моей сильной стороной, и основатели сообщества предложили мне создать в клубе инвестиционную ячейку. Это был 2018 год, когда я только делал свои первые шаги в бизнесе. Я очень боялся что-то сделать не так и начал тренироваться на друзьях: решил их объединить в небольшой чат по инвестициям. За основу я взял модель клуба «Союзник», который на тот момент работал на рынке около 5 лет и специализировался на венчурных инвестициях, криптопроектах и фондовых проектах. Их модель включала в себя встречи, на которых проходит питчинг инвестиционных проектов. Инвесторы их изучали, делились опытом.

Эту модель я решил попробовать на рынке недвижимости. Мой товарищ тогда меня подначил и заявил, что я очень много говорю о том, что нужно создавать клуб и до сих пор этого не сделал, и что я не проведу три встречи за квартал — мы поспорили на 5 тыс рублей. Это было начало 2019 года. Я деньги терять не люблю, и поэтому от страха провел три встречи за месяц. Так запустился клуб — в марте 2019 года.

Первые 1,5 года клуб был некоммерческим, потом мы ввели оплату за членство, постепенно начали интегрировать плату за выступления, платные встречи и т.д. Когда я увидел, что людям нравится клуб, что он для них полезен, я был очень воодушевлен. Но только на третий год клуб начал выходить в ноль, а на четвертый стал полноценным бизнесом, то есть стал приносить доход, пользу людям и создавать позитивный резонанс на рынке.

— Почему ты решил сделать акцент на рынке недвижимости?

— Потому что я эксперт в этой теме, так как нарабатывал бэк-граунд с 2013 года. Уверен, чтобы приносить людям пользу ты должен разбираться в том вопросе, который продвигаешь.

Первый год наш клуб был просто инвестиционным, и мы рассматривали проекты, связанные с инвестициями в бизнес, в венчурные технологии. Для меня было сложно оценивать и давать людям рекомендации по качеству такого продукта, потому что в инвестициях самое важное — это сохранять и постепенно увеличивать свой капитал. Риски могут привести к потере средств, которые накапливались несколько лет. Я не хотел, чтобы люди теряли деньги и поэтому решил сделать акцент на недвижимость, так как на этом рынке было больше безопасности для вложения средств.

Идеи для инвестиций

— Можешь выделить ключевые тренды на рынке недвижимости, с которыми ты работал в предыдущие годы и какие инвестиционные возможности ожидаешь на ближайшую пятилетку?

— Мы работаем с разными сегментами недвижимости. Как правило, с теми на которые наибольший спрос в данный момент и на которых можно заработать самую высокую доходность.

Если говорить о трендах в инвестициях в недвижимость более детально:

•         Сначала была мода на деление жилых квартир на студии, которые сдавались в аренду. Это было актуально в 2012-2014 годах. Просто сдав трехкомнатную квартиру в аренду можно было получить 4-5% годовых. Если ту же трешку разделить на 4 студии, то можно каждую сдать в совокупности дороже, чем трешку. В итоге доходность доходила до 10% годовых.

•         Потом начали продавать студии как доли.

•         Потом был тренд на создание доходных домов. Брался дом, делился на студии, сдавался в аренду и это приносило инвесторам хорошую доходность.

•         Потом на студии начали делить загородные дома. Хотя, такие операции были незаконны.

•         С 2015 по 2020 годах был тренд на инвестиции в объекты, выставленные на торги по банкротству. Люди считали, что на таких торгах все схвачено, коррупция и неохотно принимали в них участие. Меньше участников — больше шансов выиграть что-то задешево.

•         С 2018 года сформировался тренд на инвестиции в апартаменты. Например, цены на квартиры и апартаменты у застройщиков растут вверх, а на старые офисы — не растут и они стоят 50 тыс рублей за квадрат. Для сравнения, такой же апартамент в этом же районе стоит по 300 тыс. за квадрат. Люди начали смекать: я покупаю офис, делаю ремонт и продаю его как апартаменты за 250 тыс. рублей за квадрат и получаю маржу. Сейчас этот тренд резко стихает. Дело в том, что в этом сегменте сформировалась высокая конкуренция, плюс законодательно не все помещения, которые в фонде, можно продавать как апартаменты и государство начало закручивать гайки. Доходность этого актива падает.

•         Думаю, что сейчас будет тренд на маленькие офисы — площадью от 10 до 25 квадратных метров. Таких объектов в центре Москвы практически нет ни в покупку, ни в аренду. При этом есть большие офисные помещения, которые пустуют и стоят недорого. Так что берем большое офисное помещение, режем на малые и зарабатываем.

•         Вижу тренд на инвестиции в загородные арендные дома. Как минимум на нынешнее лето. Дальше — посмотрим по внешнеполитической ситуации. Людей за рубеж стало уезжать меньше, так как цены на отдых, на перелеты сильно повысились, местные отели заняты и недешевы, а отдыхать где-то нужно. При этом загородные дома сейчас можно строить в ипотеку — по госпрограмме можно брать деньги и на землю, и на дом, строить легковозводимый дом-каркасник за три месяца. В среднем такой дом можно сдавать минимум за 10 тыс рублей в сутки. В итоге получается, что себестоимость земли и дома может быть 7-10 млн рублей, а сдавать его можно за 200-300 тыс рублей в месяц. Где мы сдадим однешку за такие деньги в месяц?

•         Вечный тренд на инвестиции в торговые помещения. Мы покупаем помещение от застройщика, садим туда арендатора, и оно отбивается за счет аренной ставки.

— Работаете ли вы с таким инструментом, как ЗПИФы?

— Средний чек нашего объекта составляет сегодня 100-200 млн рублей и в рамках этого чека нам достаточно времени за год – два его реализовать, чтобы не выходить за упрощенную систему налогообложения. С ЗПИФами интересно работать, если инвестиции вкладываются в более крупные объекты стоимостью от 500 млн рублей и более. Это достаточно сложная конструкция, поэтому мы в нее еще не заходили. Сейчас с командой прорабатываем финансовые модели, где мы можем структурировать наш бизнес и с точки зрения больших цифр понять какая система для налогообложения самая оптимальная, с точки зрения прибыльности.

— Формируете ли вы инвестиционные пакеты на рынке недвижимости в других регионах России?

— А зачем? На мой взгляд, московскому инвестору хватит возможностей для инвестиций в столице. Если он хочет диверсифицировать свои деньги, то просто вкладывает их в разные категории активов. К нам постоянно приходят новые предложения, и мы можем подобрать нужный портфель.

Если речь идет о зарубежных инвестициях, то на мой взгляд, лучше идти в них не с агентом, который рекомендует, а с тем, кто живет в этой стране и сам вкладывает в такие активы, то есть идти с ним в связке.

До креативного лидерства нужно дорасти

— Клуб подразумевает объединение лидеров. Как тренд на креативное лидерство находит отражение в блоке инвестиций в недвижимость?

— Я точно вижу, что в инвестиционном сообществе Москвы и в продвинутом девелопменте идет тренд на качество и концепцию. Ранее девелоперы строили объемами, сейчас большую роль приобретает концепция. Мы тоже стремимся выдерживать этот тренд даже в наших небольших проектах, которые мы берем под реконструкцию: студии и офисы. Мы стараемся создавать качественные пространства для людей, чтобы они хотели покупать эти объекты, работать и жить в них. Основной акцент делаем на дизайн и качество материала. Мы очень много внимания уделяем концепции проекта, проводим благоустройство придворовой территории, оформление общих зон, чтобы людям было приятно в них находиться.

Думаю, что тренд на качество и концепцию в инвестициях в недвижимость будет усиливаться, причем не только в Москве, но и в других регионах Росси. На тех рынках, где инвестиционный голод будет насыщаться количеством, акцент будет смещаться на качество.

— Можешь на примере своих партнеров оценить, как в последние годы изменились инвесторы в недвижимость?

— Вначале вокруг меня было много предпринимателей, нацеленных только на получение дохода. Когда я ввел платные условия членства, пошел большой отсев людей, которые заработали деньги, а мышлением остались в том времени, когда этих денег у них не было, то есть по-прежнему находились в состоянии внутреннего дефицита. Сейчас их стало кратно меньше, так как мы их отсекли достаточно высокой ценой.

— Много ли сейчас вокруг тебя инвесторов, которые не просто хотят зарабатывать четкий процент, но и ощущать соучастие в создании качественного прорывного продукта, то есть осознают себя креативными лидерами?

— На мой взгляд, сейчас люди все-таки больше смотрят на доходность. Средний капитал нашего инвестора — 150 млн рублей. Это устойчивый предприниматель, который входит в средний класс, но не является достаточно состоятельным человеком. Пока он смотрит на концептуальные тренды, но только с точки зрения того, как хорошо на этом заработать, а не ради того, чтобы город красивее выглядел. Для того, чтобы такие инвесторы больше смотрели на концепцию им нужно подрасти еще 3-5 лет и заработать капитал 500 млн – 1 млрд рублей. При таких доходах часть денег они уже будут готовы направлять на более концептуальные вещи, которые украсят город.

Топ-5 компетенций успешного инвестора

— На твой взгляд, каким будет успешный инвестор в недвижимость завтра? Какие скилы, компетенции он должен в себе прокачать, чтобы грамотно сформировать пакет активов?

— Ключевой навык — умение разбираться в людях и правильно выбирать инвестпартнеров, чтобы понимать с кем можно инвестировать, а с кем нет. Какие команды будут максимально стараться, даже в сложных ситуациях, учесть интересы инвестора, а какие думают только о себе. Со временем это становится достаточно прозрачно.

Второе — понимать принцип создания доходности на рынке инвестиций, за счет чего она формируется. Любой инвестиционный проект — это создание дополнительной доходности. Если вам говорят, что «мы купим это, а потом продадим дороже», то вы четко должна понимать — почему? Что произойдет с активом, чтобы он подорожал?

Третье — умение проверять документы и цифры. Все предложения, идеи о которых вам рассказывают, должны подтверждаться цифрами и документами. Их предоставление должно быть твердой переговорной позицией.

Четвертое — для того, чтобы быть инвестором в недвижимость нужно иметь свободное время, хотя бы 30-40% в сутки. Это необходимо для изучения проекта в который вам предлагают вложиться.

Пятое — не нужно гнаться за огромной доходностью. Ранее многие люди заявляли, что доходность менее 50% годовых им не интересна. А сейчас, когда все упало, были бы рады получить даже 30%, но далеко не всегда получается.

Кроме того, не стоит забывать о том, что чем выше доходность, тем больше рисков. Богатеть нужно медленно, но устойчиво.

Андрей Любунь, инвестор в недвижимость с 2017 года.

Сооснователь клубов инвесторов «Деньги» и Impact (инвестиции в недвижимость и бизнес). Инвестиционный клуб «Деньги» объединяет более 300 инвесторов и предпринимателей в области недвижимости.

Совладелец инвестиционно-девелоперской компании - ASA Capital

Канал об инвестициях.