В интервью «Умной стране» Дарья Филина, руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий LEGAL TO BUSINESS, оценила эффективность «регуляторной гильотины» и рассказала о том, чем сегодня юристы могут быть полезны девелоперам и строителям.

— За решением каких юридических проблем, связанных с недвижимостью и строительством, к вам чаще всего обращаются? 

— На доверителей из сферы недвижимости приходится значительная доля обращений в наше юридическое бюро. Однако стоит отметить, что большая часть таких обращений (примерно 60%) носит созидательный, а не судебный характер. Нашим клиентам в сфере недвижимости, градостроительства и земельного права чаще всего требуются анализ рисков, структурирование инвестиционных сделок, сопровождение строительных проектов и т.д.

Мы оказываем всестороннюю правовую поддержку: анализируем проекты планировок и генпланы с учетом часто возникающих запросов на изменение категории или вида разрешенного использования земельных участков, определяем возможность получения техусловий для строительства, решаем вопросы налогообложения. Выявляем риски, связанные с зонами, имеющими ограничения по использованию (зоны зелёных насаждений, особо охраняемые природные территории и пр.), с чистотой сделок (история приобретения права на земельный участок или объект), статусом продавца (включая анализ на возможные банкротные риски). 

В последнее время возросло количество запросов, касающихся передачи недвижимых активов в управление ЗПИФ. 

В части судебных дел одним из самых частых обращений клиентов являются споры, вытекающие из исполнения сторонами обязательств по договорам строительного подряда. В данную группу, как правило, входят споры, связанные с нарушениями сроков выполнения или оплаты работ, взысканием задолженности и убытков, ненадлежащим качеством выполненных работ (включая споры по гарантии) и др. 

Ещё одна довольно важная категория обращений — споры с органами Госстройнадзора в части выполнения требований техрегламентов, норм и правил, а также требований иных НПА и проектной документации на объектах. Наши доверители часто не согласны с результатами проведенных в их отношении проверок и просят защитить их права и интересы во взаимоотношениях с контролирующими органами. 

Отдельно следует выделить земельные споры. Например, связанные с нарушениями порядка распоряжения или использования земельного участка (имущественные споры, ограничения прав на землю или её изъятие, нарушение границ землепользования), компенсацией убытков из-за нанесённого ущерба, установлением сервитута и пр. 

Нельзя забывать и о нашей любимой категории споров, связанных с самовольной постройкой и признанием прав на нее. 

В большинстве случаев споры в сфере недвижимости, помимо правой оценки, требуют также участия наших партнёров – экспертов с техническим образованием. Такая синергия помогает получить оптимальный для клиентов результат. 

— Насколько государственная политика и правовая система сегодня «дружелюбны» к застройщикам? 

— Позитивные изменения в этом направлении наблюдаются. Власти последовательно дорабатывают перечень национальных стандартов и правил в части соблюдения безопасности при строительстве зданий и сооружений. В 2020 году Правительство РФ снизило количество требований, предъявляемых к зданиям и сооружениям на стадии проектирования и строительства, с более чем 10 тыс. до 7 тысяч, а в 2021-м — ещё на 4 тысячи.

То есть число обязательных требований в сфере строительства за два года снизилось более чем наполовину. Из перечня, в частности, исключён ряд норм, тормозящих согласование проектов и проведение строительных работ, упорядочено применение новых материалов и конструкторских решений. В окончательный перечень не вошли положения, касающиеся документов добровольного применения, выполнение которых невозможно проконтролировать и т.д. 

Принимая во внимание тот факт, что новые стандарты разрабатывались при участии представителей отрасли и экспертного сообщества, эффект от указанных нововведений в виде привлечения инноваций в отрасль, сокращения сроков и стоимости строительства, мы сможем увидеть уже в ближайшее время.

Отдельно следует упомянуть планы Правительства по утверждению исчерпывающего списка документов, мероприятий и согласований, осуществляемых при реализации проектов по строительству.

Сейчас на всех этапах строительства — от оформления земельного участка до регистрации построенного здания — нужно пройти около 100 согласовательных процедур (в зависимости от вида объекта). Минстрой разрабатывает постановление, которое позволит сократить их количество до 32.

И третье, на чем мне хотелось бы акцентировать внимание — это действие реформы контрольно-надзорной деятельности, иначе называемой «регуляторная гильотина». 

Реформа призвана провести анализ и оценку всех нормативно-правовых актов в области государственного контроля, отказаться от устаревших актов и принять новые, отвечающие современным требованиям. Введен запрет на проверки одних и тех же обязательных требований несколькими контролирующими органами в отношении одного и того же объекта. Положительно на деятельности девелоперов скажется изменение правил проведения внеплановых проверок органами стройнадзора. Сейчас это стало возможно только с согласия местной прокуратуры. 

Подводить итоги этой реформы рано, но практика показывает, что снижение числа проверок с чётко определенными и прозрачными правилами их проведения, всегда положительно влияют на бизнес. 

Совершенствуется законодательство в сфере регулирования государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

Например, реестровые дела ведут только в электронной форме. Исключены требования к максимальной площади машиномест, более четко регламентирован порядок исправления ошибок в ЕГРН, истечение срока действия договора аренды или договора безвозмездного пользования земельным участком для строительства теперь не является препятствием к регистрации прав на объект незавершённого строительства, если разрешение на строительство продолжает действовать.

Упрощён порядок регистрации и кадастрового учета по решению суда. С апреля 2021 года для постановки на кадастровый учет не всегда требуется технический план. 

— Пандемия внесла определенные коррективы в сценарии сделок, которые проводятся в том числе в удалённом формате. Какие риски для сторон такая форма несёт? Как защититься от возможного мошенничества? 

— Право удостоверять дистанционные сделки с недвижимостью было предоставлено нотариусам еще в конце 2019 года. Это действительно упростило и ускорило процесс совершения сделок между территориально удалёнными участниками, поскольку раньше приходилось вести дела через представителей по доверенности. 

Пандемия обозначила острую необходимость обновления правил регулирования механизмов онлайн-сделок с жильем, и уже весной 2020 года Центробанк России разрешил заключать ипотечные сделки онлайн. 

Многие застройщики и банки реализовали открывшиеся возможности заключения и регистрации сделок дистанционным способом. Это привело к существенному, по некоторым данным в пять раз, росту сделок в электронном формате. 

При очевидной удобности дистанционного оформления сделок с жильём, граждане не спешат массово им воспользоваться по нескольким причинам. 

Во-первых, большинство наших соотечественников традиционно со скепсисом относятся к заключению сделок в онлайн-формате, поскольку в этом случае они не могут осмотреть квартиру и увидеть её реальное состояние. Частично эту проблему застройщики решают с помощью виртуальных туров. Во время сеанса клиент использует очки виртуальной реальности и может осмотреть объект покупки, что называется, воочию, а сотрудники банков в это время озвучивают условия сделки и отвечают на вопросы. 

Во-вторых, при онлайн-сделках упрощённая идентификация клиентов банка и верификация документов может стать способом, которым мошенники будут оформлять кредиты на других лиц. Также нельзя забывать про вероятность утечки личной информации, использование поддельных ЭЦП и возможных ошибок при регистрации. Полагаем, что все вышесказанные проблемы будут решаться государством последовательно, одновременно обновляя нормативно-правовую базу и совершенствуя информационные технологии.

Так или иначе, онлайн-сделки с недвижимостью вместо технологий будущего стали обычной повседневностью. Использование IT-технологий в оформление сделок позволит снизить издержки сторон, повысит прозрачность и скорость регистрации, и в конечном итоге защитит стороны от мошенников. 

— Расскажите о наиболее запомнившихся кейсах в сфере недвижимости, которые вы разбирали в 2021 году? 

— К наиболее запомнившимся в уходящем году кейсам я бы отнесла структурирование двух крупных сделок. Одна из них связана с инвестициями в строительство в Дубае (ОАЭ). Мы помогли разрешить спор соинвесторов, касающийся их прав и обязанностей, распределения прибыли от проекта, с учетом зарубежного законодательства. Другая сделка — сопровождение открытия сети грузинских ресторанов «Асканели» в Петербурге (в части инвестирования в недвижимость, включая аренду помещений, анализ договоров подряда на ремонт и пр.). 

Ещё один интересный кейс касался строительства ресторанного молла в Ленобласти. Наш доверитель приобрел земельный участок и объекты незавершенного строительства в Мурино, где собирался возвести ресторанный молл. Местные жители выступили против этого проекта. Позднее органы власти, несмотря на наличие легальной и действующей разрешительно-проектной документации, также приняли несколько решений, направленных на создание препятствий к строительству. 

Действия властей были успешно оспорены нами в Арбитражном суде. Но собственник пришел к выводу о необходимости мирного разрешения сложившейся ситуации. Наш доверитель смог реализовать земельный участок и объекты незавершенного строительства третьему лицу, выйдя из конфликтного проекта. 

— Какие законы сейчас необходимы застройщикам, а какие, напротив, мешают развитию отрасли? 

— Необходим закон о правовом статусе апартаментов. Отсутствие в этой сфере правового регулирования порождает ряд сложностей как для инвесторов в этот сегмент, так и для пользователей апартаментов. Можно ли в них будет прописаться, какой налог будут платить собственники апартаментов — эти и многие другие вопросы зависят от будущего статуса этого типа недвижимости. Несмотря на то, что сегодня апартаменты являются самым быстро растущим сегментом, попытки внести ясность в их правовой статус делаются уже больше пяти лет. 

Сейчас в Госдуме рассматривается внесенный группой сенаторов в апреле 2021 года законопроект, предполагающий легализацию уже построенных апартаментов и предоставляющий право застройщикам возводить в нежилых зонах многофункциональные объекты, включающих жилые помещения (де-факто апартаменты). Тем не менее, судьба указанной инициативы не ясна. Законопроект подвергся критике со стороны экспертного общества и участников рынка. Будет ли он принят и в каком варианте — предсказать невозможно. 

Отдельно следует отметить важность законопроекта об архитектурной деятельности в России, содержащий ряд новелл: о допуске архитекторов к профессии, об архитектурных конкурсах и авторских правах на их результаты, о роли архитектурных советов и главных архитекторов городов и регионов.

Нужны законодательные инструменты, которые позволят застройщикам бороться с так называемым потребительским экстремизмом. 

К примеру, с необоснованным отказом от принятия квартир из-за определенных недостатков. Не каждый недостаток является реальным препятствием к подписанию акта приема-передачи, и, к сожалению, нередки случаи, когда дольщик намеренно его не подписывает и затягивает время, чтобы взыскать с застройщика неустойку. 

Важна прозрачность взаимоотношений с государством. Многие кейсы в Петербурге возникают из-за того, что власти вмешиваются в уже реализуемые проекты, получившие все предусмотренные законом согласования: к примеру, земельные участки, отданные под застройку, включаются в зоны общего пользования или в зоны зелёных насаждений, отзываются разрешения на строительство и др. Такие случаи отрицательно сказываются на стабильности гражданско-правового оборота.

Упрощение административных процедур для застройщиков — верный путь. Однако как законодательной, так и исполнительной власти предстоит выполнить еще очень большой объём работы, чтобы отказаться от всех неэффективных и мешающих развитию строительной отрасли барьеров.