Руководитель департамента развития и перспективных проектов Sezar Group Георгий Новиков рассказал руководителю направления «Девелопмент и урбанистика» платформы «Умная страна» Елене Чернявской о новых проектах компании, изменении спроса и о том, в чем сегодня заключается секрет успеха девелопера.

Дебюты 2023 года

— Георгий, какие новые проекты ваша компания запускает в этом году?

— В перспективе ближайших месяцев планируем представить два новых проекта. Один из них масштабный, с перспективой застройки на 7-10 лет в Хорошево-Мневники, рядом с ЖК «Династия», где мы недавно выдали ключи покупателям квартир последнего дома. По своим масштабам этот проект станет заметным событием в жизни города, влияя на архитектуру, инфраструктуру, и перспективы развития как этой части Москвы, так и столицы в целом. Еще готовим к старту более камерный проект в ЗАО. Это также знакомая нам локация, где сейчас Sezar Group уже реализует Клубный дом Full House. Новый проект будет в районе Раменки, на границе парка 50-летия Октября и ландшафтного заказника «Долина реки Раменки», рядом с МГУ и другими ведущими ВУЗами страны. Официально анонсировать новые проекты планируем осенью. На данный момент можем заверить в том, что в каждом из проектов будет развитие характерного для Sezar Group архитектурного почерка, приоритетного внимания к деталям, качеству благоустройства и интерьеров лобби.

— Если говорить о перспективных проектах, которые находятся в вашем девелоперском портфеле? Можете о них рассказать?

— Общий портфель проектов в работе сегодня составляет более 1 млн. кв. метров. Большая часть из них расположена в пределах ТТК и т.н. «ближней» Новой Москве. Детали о перспективных локациях, классе проектов будем готовы анонсировать после того, как идеи будут формализованы в проектные решения.

— Вносили ли вы корректировки в свои проекты за последние 1,5 года, с учетом изменений экономической ситуации в России?

— Рынок недвижимости существует не в вакууме, и не может абстрагироваться от реальности. Как и любой иной бизнес, девелоперский — это живой процесс, который реагирует на изменения: cо стороны спроса, экономики, трендов, на появление инноваций, законодательных инициатив, своей и рыночной практики и множество других. Проекты меняются постоянно, — это закономерный путь развития. Сравните жилые комплексы последнего поколения с домами, которым 10-15 лет, и вы увидите, насколько рынок с тех пор ушел вперед. А ведь эти годы тоже не были «безоблачными». Последние 1,5 года, безусловно, имеют свою специфику, но с точки зрения системного подхода не важно, какой причиной вызвана потребность изменений. Важна способность компании к поиску лучшего из возможных решений в любой ситуации, и на стабильном рынке, и в кризисы. Алгоритм реагирования одинаковый. У нас потребность скорректировать, усовершенствовать, найти альтернативу — это рабочие будни, и внутренняя структура настроена на «нешаблонный» поиск решений. Какие-то усовершенствования вводятся в текущем режиме, какие-то — на следующих этапах текущих проектов или в новых. При этом на уровне ценностей есть довольно жесткие рамки, которые ограничивают экстремальные отклонения. Например, в компании неприемлемы изменения, которые снижают характеристики и класс проекта.

В приоритете ответственный подход 

— Можете в целом охарактеризовать свое отношение к Новой Москве? Как оцениваете перспективы этого района?

— О нашей уверенности в этой локации лучше всего говорит тот факт, что компания планирует приобретение новых активов и реализацию девелоперских проектов в Новой Москве в среднесрочной перспективе. На примере нашего текущего проекта ЖК «Рассказово» мы хорошо видим, что спрос уже более 5 лет стабильно растет. Сейчас мы завершаем строительство последнего жилого дома и социальной инфраструктуры, и уверены, что у компании есть все необходимые компетенции, чтобы не только повторить, но и превзойти успех ЖК «Рассказово». В том числе и потому, что парадигма отношения к Новой Москве за 11 лет изменилась кардинально. Сейчас стало очевидным фактом, что присоединенные территории развиваются в соответствии с принципами города «нового поколения». Здесь появляются новые детские сады и школы, передовые медицинские центры, развиваются возможности трудоустройства рядом с домом, в большинстве новых районов уже есть метро, построены и строятся новые автомобильные дороги. Все это открывает возможность множеству семей улучшить качество жизни.

— Можете дать характеристику целевой аудитории в ЖК «Рассказово»?

— Если очень общими мазками, основу аудитории составляют семьи, которые, решая свой квартирный вопрос, делают выбор в пользу современного жилого комплекса с топовыми характеристиками комфорта: закрытой благоустроенной территории, подземного паркинга, архитектуры, дизайна входных групп и др. Они могли бы себе позволить квартиру в жилом фонде прошлого поколения в пределах МКАД, но предпочитают жить чуть дальше, существенно повысив при этом класс недвижимости и качество своей жизни. Покупатели квартир в ЖК «Рассказово» не только из Москвы, но и из других регионов России, это и семьи, и молодежь, и старшее поколение, и офисные сотрудники, и блогеры, и селебрити. Объединяющим их фактором выступают скорее ценности и высокие требования к качеству среды, безопасности, эстетике, экологии, социальной среде.

Без паники и аврала 

— Можете прокомментировать, как меняется спрос на рынке недвижимости?

— Стоит понимать, что в основе нашей оценки спроса лежат показатели проектов, реализуемых самой компанией, т.е. достаточно специфичного портфеля. Это проекты топового уровня комфорт-класса и бизнес-класса со сроком сдачи в будущем году. Интерес к ним высокий. Количество входящих лидов последние полтора года остается стабильным. Меняется характер принятия решения. Покупатели подходят к покупке более критично. Выбирая квартиру сейчас, они изучают больше проектов, делают более длинные паузы в процессе принятия решения, при обсуждении условий покупки, жонглируют ценовыми предложениями из различных ЖК в ожидании более выгодных условий.

— Как реагируете, идете навстречу?

— Мы конкурируем качеством. Покупатели видят уровень проектов, могут лично удостовериться, посетив любой из уже реализованных проектов компании, в том, что мы выполняем декларируемые стандарты, в полной мере соответствуя классу позиционирования. Cбивать цены до минимальных значений невыгодно прежде всего самим покупателям — ведь у качественного продукта всегда есть своя справедливая стоимость и она не может быть критически низкой. Курс на ценовой демпинг может запустить цепочку последствий: сокращение объема поступлений на эскроу-счета, повышение кредитных ковенант, вынужденная оптимизация себестоимости, что в итоге приводит к разочарованию самих же собственников от девелоперского продукта. Избежать этого сценария покупателю столь же важно, как и девелоперу. В сегментах «бизнес-класс без компромиссов» и «комфорт+», где мы работам, особенно, потому что наши проекты аудитория выбирает именно по качественным критериям, а не потому, что цена в моменте ниже, чем в других ЖК.  

— Какие стимулирующие инструменты продаж, на ваш взгляд, сейчас наиболее эффективны? С чем это может быть связано?

— Для каждой конкретной семьи эффективный инструмент свой, у нас индивидуальный подход к каждому. В Sezar Group менеджер по продажам, как врач, вникает в ситуацию, и подбирает максимально эффективный путь решения задач для покупателя. В большинстве случаев оптимизация бюджета покупки — это не размер скидки. Это ювелирный выбор метража и планировки, в которых будет удобно жить семье, поиск альтернативных вариантов, этажа, комфортного способа оплаты. Есть программы со ставкой в размере 1% до момента ввода дома в эксплуатацию, есть т.н. отсрочка платежа: взнос первого платежа при заключении договора, последующее внесение денежных средств в комфортном для покупателя размере и графике с обязательством погашения всей суммы к окончанию строительства — за счет личных средств или как вариант, оформления ипотеки. В основе этого подхода наша корпоративная идеология поиска лучшего из всех возможных решений, и мы уверены в том, что путь «честных отношений с покупателем» стратегически эффективнее ярких скидок в рекламе.

— Ожидаете ли вы повышения ставок по ипотеке после изменения ключевой ставки ЦБ? Как это скажется на спросе?

— Ставки уже выросли, сейчас ожидаем повышения первоначального взноса со стороны банков. В текущей рыночной ситуации это будет ощутимый шаг, спрос снизится. Не потому, что люди перестанут хотеть квартиры с Москве, а из-за реального сужения аудитории тех, кто может себе позволить ипотеку и будет соответствовать условиям классических программ банков. На наш взгляд, удорожание ипотеки станет стимулом к развитию гибких адресных программ, таких как кредитование под 1% до переезда, адаптированных к потребностям различных социальных групп — IT, оборонного сектора, семей с детьми.

Секрет успеха — честность

— На ваш взгляд, в чем сегодня заключается секрет успеха девелоперской компании?

— На наш взгляд, в «честном» отношении ко всему, что делает девелопер. Мы на всех уровнях внутренних процессов исповедуем идеологию поиска лучшего решения из всех возможных. Несмотря на то, что за 12 лет системного развития компании в сфере жилой недвижимости девелоперский портфель активно рос, и связанной с этим необходимостью масштабирования всех структурных подразделений в Sezar Group, мы никогда не стремились «просто застроить все вокруг». Наше УТП — это ответственный подход. Он проявляется и на стратегических этапах, таких как отношение к выбору локации, стремление создать ценный для аудитории и города объект, и в тактических — поиске гармонии в архитектуре и интерьерах, мы «заморочены» на благоустройстве территории, выверяем планировочные решения, а, например, менеджер, которому предстоит выдавать ключи, лично заблаговременно принимает квартиру, чтобы у собственника остались исключительно приятные впечатления от этого дня. Таких нюансов, которые характеризуют наше отношение, тысячи. На самом деле система ценностей в компании глубокая, о ней можно сделать отдельное интервью.

Фото предоставлено пресс-службой компании