Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» — о трендах, «цифре» и профессии
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» — о трендах, «цифре» и профессии
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» — о трендах, «цифре» и профессии
В интервью «Умной стране» глава совета директоров «БЭСТ-новострой» Ирина Доброхотова объяснила, почему на самом деле подорожало жильё и каковы границы конкуренции в девелопменте.
— Как Вы оцениваете динамику рынка недвижимости на современном этапе. Что стоит за «взрывным» ростом цен на квартиры летом-осенью 2021 года?
— По сравнению со второй половиной 2020 года, первой половиной года текущего, этот рост вовсе не взрывной. Другое дело, что на фоне, как многие считают, «перегрева» рынка цены после 1 июля в Москве, Новой Москве, Санкт-Петербурге или Сочи должны были вовсе остановиться, но этого не произошло. Здесь в качестве основных причин стоит назвать рост себестоимости строительства (из-за частичного дефицита рабочей силы, подорожания стройматериалов и т.п.), плановое повышение цен в ранее вышедших проектах по мере роста строительной готовности, по-прежнему высокий спрос на фоне опасения ещё большего подорожания. Однако если за первую половину 2021 года квадратный метр в новостройках столицы подорожал на 12% до 395,4 тыс. руб., то с 1 июля - только на 4%, до 411 тыс. руб.
— Какие высокотехнологичные решения/направления на рынке недвижимости сегодня можно назвать наиболее перспективными?
— Цифровизация, в целом и в частности, сводится к автоматизации маркетинга и продаж, созданию маркетплейса и, в конечном счёте, экосистемы российской недвижимости, которая объединит все потребности клиента и все средства их решения. Это именно тот путь, движение по которому начал недавно наш стартап Dombook.
В отличие от рынков масс-маркета, активная конкуренция маркетплейсов в мире недвижимости едва ли возможна: либо сильнейший «цифровой риелтор» быстро поглотит мелких игроков и займёт монопольную позицию, либо сложится олигополия двух-пяти компаний, как сейчас это построено в мире классифайдов (60% делят «Авито» и ЦИАН, 40% — все остальные).
— Завершение программы льготной ипотеки — как это обстоятельство повлияет на рынок в целом и ценообразование?
— Можно сказать, что программа в нынешнем виде сворачивается в два этапа. Сейчас её уже практически нет в Москве и Новой Москве из-за того, что кредит в 3 млн рублей под 7% годовых - слишком незначительная сумма для приобретения жилья здесь. Невелика её доля в Подмосковье и Санкт-Петербурге по той же причине, а также в Сочи — как из-за баснословных цен, так и из-за большой доли здесь апартаментов и других проектов, продающихся не по ДДУ (условия льготной ипотеки распространяются только на жильё).
Как мы видим по столичному опыту, рост цен существенно замедлился после 1 июля (даты сокращения размеров льготных кредитов, которую принято считать окончанием программы субсидированной ипотеки в Москве), но он замедлился по сравнению с прежним необычайным ростом на протяжении 12 месяцев, когда каждый новый проект стартовал по цене выше предыдущего более готового в расчёте на постоянный рост спроса.
Теперь интерес инвесторов к недвижимости поубавился, стартовые цены стали спокойнее, но подорожание по мере роста строительной готовности никуда не делось, месячная динамика средней цены «квадрата» в Москве колеблется от -1% до +3%. Примерно то же самое ждёт наиболее насыщенные региональные субрынки — высокий спрос и активный рост цен ещё полгода, затем стабилизация.
Однако уже почти очевидно, что меры господдержки граждан останутся, просто видоизменятся. После 1 июля 2022 года наверняка останутся точечные программы поддержки отдельных категорий ипотечников — семей с детьми, из определённых регионов и так далее. Задача в том, чтобы не разгонять спрос, провоцируя повышение цен, но и не оставлять без помощи тех, кто особенно нуждается в улучшении жилищных условий, имея для этого очень ограниченные возможности.
— Ваша Кадровая риелторская школа — принципы её работы, кейсы, достижения?
— Вся наша деятельность с момента основания — это, по сути, наш ответ на запросы времени. Когда начиналась «школа риелтора», на практические навыки этой профессии был большой спрос, сделок купли-продажи квартир становилось больше буквально с каждым днём. А поскольку риелтор — это не университетская специальность, на неё нельзя защитить диплом, а призвание, объединяющее в себе навыки юриста, психолога, продавца-консультанта и немного детектива, то тогда, на заре формирования рынка, нам надо было этому учиться. Нужные знания сами ниоткуда не могли взяться, а профессионализм при обслуживании клиентов был основным конкурентным преимуществом.
Сейчас вторичный рынок намного благоприятнее. Да, появляются новые вызовы, и законы наподобие банкротства физлиц, и киберпреступность, но в сравнении с тем, что было 20 лет назад, он намного прозрачнее, предсказуемее, а потому навыки профессионала попросту на практике передаются от более опытных риелторов к новичкам.
Зато потом необходимость в подготовке кадров куда острее ощутил первичный рынок жилья. Мы переключились на «прокачку» качества обслуживания менеджеров по продажам новостроек. Ни для кого не секрет, что в эту профессию идут за большими доходами, которые часто достигаются невероятными переработками, что в итоге рискует негативно сказаться на качестве обслуживания: менеджер попросту забывает об обязательствах перед одним клиентом, взваливая на себя второго, третьего... Наша миссия именно в том, чтобы научить обслуживать эффективно: брать посильную ответственность, но справляться с ней хорошо, что в долгосрочной перспективе приводит всё больше покупателей по положительным рекомендациям.
Не стану хвастаться результатами, за меня это сделают наши партнёры, но «Бест-Новострой» выбирают лучшие девелоперы Москвы. И сейчас мы на пороге уже третьей трансформации — будем обучать уже киберриелтора по имени Dombook, прописывать ему цифровые алгоритмы подбора объектов под запросы клиента. Эту работу мы начали буквально недавно, и здесь предстоит ещё долгий путь.