Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» рассказал управляющему партнеру и руководителю лаборатории экспертной медиаплатформы «Умная страна» Елене Чернявской о трендах на рынке «загородки», о том, почему покупатели элитной недвижимости сносят дома и почему могут быть популярны коттеджные поселки, расположенные в 70 км от Москвы.

Драйвер — комфорт-класс

— Валерий, недавно вы провели всероссийскую конференцию по загородной недвижимости, где выступали многие эксперты рынка и обсуждались актуальные тренды. Можете рассказать о наиболее серьезных изменениях, которые переживает сейчас рынок загородной недвижимости в России?

— Всероссийские конференции по загородной недвижимости я провожу с 2005 года, и они действительно озвучивают и задают тренды по развитию рынка. Думаю, что этот год не будет исключением, так как участие в конференции принимали такие эксперты, как Анна Березина, руководитель отдела аналитики загородной недвижимости ЦИАН, Татьяна Алексеева, директор департамента загородной недвижимости NF Group и другие.

Если говорить о трендах, то драйвером развития ИЖС в 2023 году был комфорт-класс. Этот тренд обеспечивала субсидированная ипотека: семейная, льготная и IT-ипотека.

—Насколько востребования сельская ипотека для покупки ИЖС?

— Если вы посмотрите статистику кредитования, то сельская ипотека составляет всего несколько процентов от общего объема выдачи, поэтому особого влияния на рынок загородной недвижимости она не оказывает.

— О каких еще трендах говорили эксперты?

— Мы также отмечает стабильно высокий покупательский спрос к участкам с максимумом коммуникации и развитой социальной инфраструктуры. Практика показывает, что люди, покупающие дома, хотят жить за городом и получать те же самые преференции, что и в городе.

— Застройщики реагируют на этот тренд?

— Безусловно. Мы наблюдаем рост доли загородных поселков от застройщиков с полным объемом инженерной и социальной инфраструктуры. Девелоперы создают более высокий уровень комфорта поселков по сравнению с традиционными, предоставляют покупателям дополнительные преимущества. Прежде всего я говорю о поселках, которые строит ГК «Самолет». Именно этот девелопер сегодня задает тренд в развитии загородной недвижимости — поселков комфорт-класса. При выходе на загородный рынок они продавали свои дома по цене до 25 млн рублей, а сейчас сконцентрировались на лотах до 16 млн и это чистый комфорт-класс с полной городской инфраструктурой: инженерными коммуникациями, дорогами. Они также декларируют создание в поселках муниципальных школ, детских садов. Как правило, речь идет о микрорайонах, расположенных на участках до 20 га.

По факту, то что я назвал — это характеристики поселков бизнес-класса, но по цене комфорта. Сегодня такие условия потянет далеко не каждый девелопер.

— Но, наверное, здесь речь идет о достаточно отдаленных от Москвы поселках?

— Да, это достаточно далекие проекты — 55-70 километров от столицы. И тут возникает вопрос: на какую целевую аудиторию они рассчитаны? Каждый день с такого расстояния на работу не наездишься, а значит, это предложение актуально для фрилансеров и пенсионеров, а также для тех, кто переселяется из других регионов и кому нужно на первое время где-то закрепиться.

Релоканты покупают элитку

— На сегменте элитной недвижимости ситуация отличается?

— Элитная недвижимость дорожает быстрее, чем недвижимость комфорт и бизнес-класса. Мы наблюдаем, что в страну массово возвращаются релоканты. Как правило, это люди достаточно богатые. Они приезжают в Россию вместе с окружением, с семьей и им нужна недвижимость определенного элитного класса.

— Велик ли сегодня выбор такой недвижимости?

— К сожалению, нет. Многие объекты, которые находятся в старых премиум-локациях, эту категорию покупателей уже не удовлетворяют. Даже те объекты, которые находятся на Рублевке, в элитных поселках. Нередки ситуации, когда релоканты покупают дома с участком, сносят дом и строят новый, в соответствии со своими потребностями.

В целом на долю элитной недвижимости у нас приходится 10-12% от общего объема сделок. Как правило, эти покупатели обходятся без ипотеки, либо берут кредиты, так как не хотят отвлекать деньги из бизнеса. Один из востребованных поселков в этом классе «Павловы озера» на 20 км Новорижского шоссе, в котором полный пакет инженерных коммуникаций, лидер по продажам в этом направлении.

Тренды 2024 года

— Ожидаете ли вы, что названные тренды сохранятся на рынке загородной недвижимости в 2024 году?

— Думаю, что в этом году речь также будет также идти о разнонаправленных трендах. На сегменте ИЖС эконом и комфорт-класса мы прогнозируем падение спроса на 50-60%, во всяком случае, до тех пор, пока не изменятся условия кредитования. Проведённое нами исследование спроса покупателей с детьми школьного и дошкольного возраста показывает, что для многих из них льготная ипотека — единственная возможность приобрести загородную недвижимость.

В январе 2024 года наш экспертный клуб провел исследование доступности кредитования на новых условиях и оказалось, что ипотеку на ИЖС теперь могут взять только 39% потенциальных заемщиков, которые имеют детей школьного и дошкольного возраста. По нашим оценкам, они смогут обеспечить рост сегмента эконом и комфорт-класса максимум на 15-25%. Позже эту информацию подтвердили аналитики ДОМ.РФ. Так что один из трендов 2024 года — это снижение спроса на жилье эконом и комфорт-класса, так как у этой категории покупателей просто нет средств на приобретение дома. Судя по мартовской статистике, выдачи кредитов на ИЖС упали на 40%.

Мы также ожидаем сохранение динамики спроса на загородные поселки от застройщиков с полным объемом инженерной и социальной инфраструктуры. Застройщикам придется вкладываться в создание свободных пространств для организации досуга и занятий спортом, релаксации.

— Как, по вашим оценкам, будет развиваться ситуация на рынке элитной недвижимости?

— Она продолжит дорожать, и не исключаю, что серьезными темпами — в районе 50%, так как предложение на рынке очень ограничено. Эксперты говорят о росте бюджета вторичной недвижимости на 44% на дома, и на 52% за сотку на участки.

Для этой категории покупателей отсутствие льгот по ипотеке не критичный удар, и он не влияет на решение о покупке дома.

Еще один тренд — высокий спрос на дома «под ключ» в сегментах бизнес и премиум-класса при почти полном его отсутствии в других сегментах.

— Как оцениваете доступность банковского финансирования для реализации проектов ИЖС?

— Если говорить в целом по рынку, то мы ожидаем рост доли строительства ИЖС с использованием эскроу-счетов. Эти программы сейчас активно пропагандируют все банки. Они интересны подрядчикам, так как компании получают деньги на строительство от банка, для заказчиков минимизируются риски, так как деньги за дом подрядчику выплачиваются только после сдачи объекта и подписания акта приема-передачи.

Кстати, подрядчиков такие программы защищают от потребительского экстремизма. Сегодня не редки ситуации, когда заказчики стараются выжать из подрядчика все, что возможно, а при работе с эскроу-счетами при приемке объекта есть возможность пригласить независимую оценку — независимый строительный контроль.

Думаю, что продолжится тренд отказа загородных застройщиков от кредитования на строительство объектов ИЖС. В конце прошлого года такие кредиты закрыли почти все известные девелоперы, так как при ключевой ставке в 16% займы обходились компаниями минимум в 18-19%. Загородная недвижимость не столь маржинальная, чтобы платить такие деньги за заемные средства. Кстати, я на сегодняшний день в принципе не знаю ни одного застройщика, который бы получил проектное финансирование на ИЖС и этот проект оказался удачным. Так что если девелоперы и берут займы на ИЖС, то в виде кредитной линии под залог какой-нибудь недвижимости. Причем большинство банков требуют коммерческую недвижимость, не рассматривая в качестве залога земельные участки, которые будут выставляться в продажу. Представляете?

Городские агломерации развивают загородную недвижимость

— На ваш взгляд, как тренд на развитие загородной недвижимости вписывается в принципе в развитие городов?

— Если посмотреть на западный опыт, то во многих странах мира сейчас есть такое понятие, как городская агломерация: в Лондоне, Париже, городах Америки. Суть агломерации в том, что города не ограничены историческими границами, а развиваются путем создания комфортных транспортных магистралей, в первую очередь, железнодорожного транспорта. Фактически город выходит за свои пределы, и человек может себя считать горожанином и работать в городе, несмотря на то что он, грубо говоря, живет в 70-80 километрах от границ города.

В Москве мы сейчас видим аналогичное движение. Мэр, Сергей Собянин декларировал планы дойти до Калуги, войти в другие субъекты Федерации, что говорит о формировании московской субурбии. Думаю, что люди, которые живут за городом недалеко от этих транспортных магистралей, с удовольствием примут этот образ жизни, так как это решение вопросов безопасной среды в коттеджном поселке со своей охраной, а также экологии фактически без потери мобильности. Кроме того, мы не забываем о том, что люди, когда переезжают за город, по статистике чаще решаются на прибавление в семьях, что играет на руку улучшению демографической ситуации в стране.

— То есть вы считаете, что у загородной недвижимости хорошие шансы на развитие?

— Я уверен, что загородка будет развиваться и развиваться серьезно. Другой вопрос, что правительство должно подумать и, возможно, вернуть льготную ипотеку в том виде, в котором она была ранее. На загородку сейчас есть спрос, в отличии от недвижимости в многоквартирных домах. Уже многие наши официальные лица говорят, что на городском рынке построено такое количество домов, накопилось столько непроданных квартир, что этого хватит на 2-3 года с учетом текущего спроса и платежеспособности покупателей. Зачем в такой ситуации давать деньги на новую льготную ипотеку в многоквартирных домах? Может лучше их направить туда, где есть актуальный спрос?

Валерий Лукинов,

Учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»

эксперт в сфере девелопмента, реализовал более 40 посёлков.

Лауреат премии «Эксперт Рынка Недвижимости» в номинации «Инвестиции в девелопмент загородных комплексов».

Возглавлял более 5 лет девелоперское подразделение компании Good Wood.

Имеет 25-летний опыт работы ТОП менеджером в девелоперских, строительных и риэлторских компаниях, входящих в ТОП 3 рынка недвижимости.

Более 15 лет руководил комитетом по загородной недвижимости Российской Гильдии Риелторов и был членом Национального Совета РГР.

Входит в ТОП 10 экспертов рынка недвижимости по версии РБК.

Публикуется в изданиях: Форбс, РБК, Коммерсант, Известия, Ведомости, Бизнес ФМ, РИА Новости

Преподаватель ВШЭ

Фото предоставлено Валерием Лукиновым