В интервью экспертной медиаплатформе «Умная страна» инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов рассказал про актуальные в кризисных условиях варианты инвестирования в недвижимость, а также преимущества коллективных инвестиций через ЗПИФы.

— Что Вы можете сказать о ЗПИФах, как инструменте инвестирования. Каковы его преимущества?

— Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент коллективных инвестиций, позволяющий инвестировать в объекты недвижимости, жилую или коммерческую, и получать доход от арендного потока и роста стоимости актива.

Говоря о преимуществах этого инструмента, как правило, выделяют самое очевидное — льготное налогообложение (по законодательству инвестиционные фонды освобождены от уплаты налога на прибыль). Однако я бы ещё особо отметил абсолютно прозрачную структуру взаимодействия между пайщиками, что позволяет им уверенно прогнозировать будущие доходы. Инвестируя в ЗПИФ недвижимости, вы приобретаете ценную бумагу – пай, в соответствии с которым можно получать доход от арендного потока активов фонда, а также свою долю прибыли от продажи актива в будущем.

Если говорить о фондах, предлагаемых PARUS Asset Management, то в каждом из них присутствует один актив, благодаря чему процесс распределения средств, полученных от сдачи актива в аренду, максимально прозрачен и понятен.

— Есть ли новые риски инвестирования в недвижимое имущество в свете введённых санкций и если да, то как их нивелировать?

— Если мы говорим о правах собственности российских граждан на недвижимость в Российской Федерации, то введённые против нашей страны санкции их никак не затрагивают и рисков в части санкционного давления мы не видим.

При этом, как и всегда, стоит обращать внимание на источник дохода. Если им выступает арендатор вашей недвижимости, то важно правильно оценивать потенциал и устойчивость его бизнеса, в том числе в свете возможного влияния санкций.

— Какие сегодня регионы в России, на Ваш взгляд, имеют хороший инвестиционный потенциал? Есть ли смысл вкладываться в объекты Сочи и Крыма?

— Обычно под инвестиционным потенциалом понимают способность недвижимости расти в цене. В этом ключе, разные регионы обладают разным инвестиционным потенциалом, особенно в разрезе сегментов недвижимости.

Офисная недвижимость в основной массе локализована в Москве и Санкт-Петербурге. Потенциал торговой недвижимости локализован точечным образом в новых развивающихся территориях. Гостиничная недвижимость может показать потенциал в привязке к направлению развития внутреннего туризма (при условии слабого предложения в данных направлениях).

Если говорить про складской сегмент, то наиболее крупные агломерации (от 1 млн. человек) имеют потенциал нового строительства складской недвижимости. В условиях замедления темпов ввода нового предложения, текущая складская недвижимость будет показывать рост стоимости — инвестиционный потенциал.

— Ваш «чек-лист» для начинающего инвестора — каковы минимальные условия для начала инвестирования?

— Если говорить о ЗПИФах в целом, то они доступны как для квалифицированных, так и для неквалифицированных инвесторов. При этом фонды PARUS Asset Management доступны только для первой категории.

В случае с квалифицированными инвесторами минимальный размер пая никоим образом не регламентируется: компания вправе устанавливать любую стоимость. Для неквалифицированных же инвесторов Центробанком разрешен минимальный размер пая в 300 000 рублей.

Получить статус квалифицированного инвестора можно различными способами, включая как профессиональный опыт работы в сфере ценных бумаг или наличия квалификационных сертификатов ФСФР, так и совершение сделок на рынке ценных бумаг определенным объемом.

Открыв брокерский счет у любого удобного банка через мобильное приложение при наличии статуса «квалифицированного инвестора» можно приобрести паи фондов PARUS Asset Management и начать получать стабильный ежемесячный доход, что может быть важным в ситуации текущей волатильности на рынках.

— Квартиры, апарт-отели, производственные помещения — плюсы и минус инвестирования в каждую из категорий?

— Жилая недвижимость является наиболее понятным и знакомым сегментом для инвесторов, но её же отличает и один из минимальных уровней доходности. Также не стоит недооценивать ресурсы, которые вы будете тратить на урегулирование отношений с квартиросъемщиком, поиском нового жильца, заменой техники и т.д.

Производственные помещения могут быть интересным вложением в текущих реалиях при условии грамотно выбранной локации и качества помещения. В условиях общего тренда на импортозамещение и наличия льгот для малого бизнеса на развитие производств, может сформироваться новый спрос на производственные территории.

Однако объём рынка здесь существенно меньше, чем в жилой недвижимости, поэтому стоит особенно внимательно подходить к выбору производственного объекта для инвестирования.