Банк России усиливает регулирование розничного кредитования: с третьего квартала 2026 года вводятся более жёсткие макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотеке и нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости. Решение связано с ухудшением качества кредитных портфелей и ростом долговой нагрузки заемщиков.

Рост просрочки усиливает давление на рынок

По данным регулятора, на 1 апреля 2026 года доля просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотеке на покупку квартир в многоквартирных домах достигла 1%. Основной вклад в ухудшение качества портфеля внесли кредиты, выданные в 2023–2024 годах в рамках массовых льготных программ.

Более выраженные риски наблюдаются в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС), где доля просрочки выросла до 4,4%. Это связано как с задержками строительства со стороны подрядчиков, так и с высоким уровнем долговой нагрузки заемщиков.

В сегменте нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости ситуация ещё более напряжённая: показатель просрочки достиг 6,1%, пишет ЕРЗ.РФ.

Новые лимиты: акцент на снижение рисков

С 1 июля 2026 года регулятор вводит ограничения на долю высокорискованных заемщиков в новых выдачах.

В сегменте ипотеки на новостройки доля клиентов с предельной долговой нагрузкой (ПДН) 80% и выше или первоначальным взносом менее 20% не должна превышать 5%.

На вторичном рынке допускается до 15% заемщиков с ПДН выше 80% или высоким уровнем кредитования относительно стоимости залога (LTV более 80%). При одновременном превышении ПДН 50% и LTV 80% доля таких кредитов ограничена 5%.

Для ИЖС установлены отдельные параметры: не более 28% кредитов может приходиться на заемщиков с ПДН выше 50%, а доля клиентов с нагрузкой 80% и выше не должна превышать 3%.

В сегменте кредитов под залог недвижимости (КПЗН) доля заемщиков с ПДН выше 50% ограничена 18%, при этом наиболее закредитованные клиенты (ПДН 80%+) могут составлять не более 3%.

Динамика выдач: рост в начале года и снижение в марте

Несмотря на ужесточение регулирования, рынок ипотеки в начале года демонстрировал рост. По данным Банка России, в январе-марте 2026 года было выдано 92,5 тыс. кредитов на долевое строительство, что на 26,7% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

Однако в марте зафиксировано снижение активности: количество выданных кредитов сократилось на 15,5% год к году — до 25,3 тыс.

Сигнал рынку

Ужесточение макропруденциальных лимитов отражает стремление ЦБ сдержать накопление системных рисков в розничном кредитовании. Фокус регулятора смещается на ограничение выдачи займов наиболее закредитованным заемщикам и повышение устойчивости банковского сектора.

Для рынка это означает постепенное охлаждение ипотечного сегмента, рост требований к заемщикам и возможное снижение доступности кредитов, особенно для клиентов с высокой долговой нагрузкой.

Иллюстрация создана с помощью нейросети Алиса.