С февраля в России вступили в силу новые условия программы «Семейная ипотека», которые заметно меняют правила работы для заемщиков, банков и девелоперов. Участники рынка ожидают краткосрочного снижения спроса и называют первые месяцы года одними из самых сложных для рынка жилья за последние несколько лет.

Один кредит на семью

Ключевым изменением стало правило «один льготный кредит на семью». Теперь супруги могут оформить только один заем по программе, выступая созаемщиками. Возможность получения двух ипотек под льготную ставку — по отдельности на каждого из супругов — исключена, пишет «Московский комсомолец».

По словам директора по продажам ИСГ «Мармакс» Анны Тереховой, это решение принципиально меняет подход к оценке заемщиков. Банки будут учитывать совокупные доходы и кредитную историю обоих супругов, что повышает их общую ответственность за обязательства. Аналогичную точку зрения высказывает коммерческий директор девелоперской компании Unikey Юлия Ружицкая.

Дифференциация ставок: дискуссия продолжается

Наиболее спорным вопросом остается возможная дифференциация ставок в зависимости от количества детей. По состоянию на 1 февраля соответствующие параметры не были окончательно утверждены. Тем не менее на рынке обсуждаются варианты, при которых ставка для семей с одним ребенком может составить около 12%, с двумя детьми — 6%, а для многодетных семей — 4%, отмечает коммерческий директор ГК «Развитие» Виктория Анохина.

Этот подход вызывает активные споры как среди профессионального сообщества, так и на уровне законодателей. Критики инициативы указывают на риск фактического исключения из программы молодых семей с одним ребенком, находящихся на начальном этапе формирования доходов и накоплений, отмечает ЕРЗ.РФ.

Краткосрочное падение спроса

Участники рынка сходятся во мнении, что в ближайшие месяцы объем сделок снизится. По оценке руководителя управления коммерческих сервисов ГК «Мангазея» Юлии Архангельской, положительная динамика в начале февраля сохранится за счет кредитов, одобренных еще в январе, однако к весне спрос может существенно сократиться.

При этом генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов допускает более мягкий сценарий. По его мнению, программа «Семейная ипотека» сохранит статус основного финансового инструмента покупки жилья в новостройках комфорт-класса и частично бизнес-сегмента. Изменения, по его оценке, не приведут к системному кризису, а лишь уточняют уже действующие правила.

Альтернативные программы и новые инструменты

Часть спроса может перераспределиться в пользу других льготных программ. Директор по девелопменту СЗ «Развитие» Валентина Клименко обращает внимание на территориальные ипотечные программы для Дальнего Востока, Арктики и новых регионов, условия которых зачастую более привлекательны. В отличие от «Семейной ипотеки», они доступны любому гражданину России независимо от семейного статуса.

Коммерческий директор DARS Development Дмитрий Софронов считает, что снижение продаж будет носить временный характер. Во втором полугодии рынок может адаптироваться за счет переориентации покупателей на альтернативные финансовые инструменты, включая рассрочки от застройщиков.

Риски для девелоперов

По мнению основателя Pinigina Consulting Светланы Пинигиной, дальнейшая судьба девелоперов будет зависеть от качества управления продажами и издержками. Компании, сумевшие выстроить эффективные технологии продаж и усилить финансовый контроль, смогут адаптироваться к новым условиям. Вместе с тем она не исключает, что для части игроков ужесточение ипотечных условий может стать критическим и привести к уходу с рынка.

Позиция законодателей и регуляторов

В Государственной думе продолжается обсуждение параметров программы, однако глава комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков последовательно поддерживает ужесточение условий. По его словам, ранее программа использовалась в инвестиционных целях: отдельные семьи оформляли несколько льготных кредитов и приобретали жилье для последующей сдачи в аренду.

Позицию о необходимости дифференциации ставок в зависимости от количества детей разделяет и первый заместитель председателя комитета по защите семьи Татьяна Буцкая, отмечая, что рост числа детей напрямую связан с потребностью в жилье большей площади.

При этом Минфин РФ разъяснил, что привлечение третьих лиц в качестве созаемщиков по «Семейной ипотеке» по-прежнему возможно в случаях, когда доходов супругов недостаточно для получения кредита. В ведомстве подчеркивают, что правило «один льготный заем на семью» направлено на предотвращение злоупотреблений и повышение адресности государственной поддержки.

Фото freepik, автор: freepik