Писатель и предприниматель, автор книги «Дом Для Альфы: жилое пространство в 2050 году» Сергей Малайкин рассказал основателю медиаплатформы «Умная страна» Ольге Ручьевой о том, какие требования поколение Альфа предъявит к жилой среде, почему к этому стоит прислушаться девелоперам, и какие технологии изменят рынок недвижимости в ближайшие десятилетия.
Ключевые тренды трансформации
— Сергей, поколение «Альфа» — это первая в истории поколений группа, которая с младенчества окружена цифрой. По вашим оценкам, как это будет сказываться на отношении Альфа-детей к окружающему миру?
— Альфа, как и любое другое поколение, неоднородна. Портрет его представителей зависит от условий, в которых они находятся. В странах, где сложно приобрести смартфон с выходом в интернет, Альфы ничем не отличаются от предыдущих поколений.
Однако в экономически развитых странах с высоким проникновением мобильного интернета дети учатся обращаться со смартфоном и приложениями раньше, чем осваивают чтение. Они общаются со сверстниками и познают этот мир немного иначе, чем предыдущие поколения, и воспринимают реальность в смешанном виде — для них это аналогово-цифровая реальность. Скажем, они могут познавать предмет непосредственно, а потом — навести на него смартфон и узнать о познаваемом предмете некую дополнительную информацию. Способ познания мира у них несколько изменился, а человек формируется благодаря тому, как он познает мир. Поэтому поколение Альфа немного отличается от предшественников, и об этом я пишу в книге, которая сейчас готовится к публикации.
— Если сделать выжимку из ваших прогнозов по трансформации девелоперского продукта под это поколение, то какие ключевые тренды вы ожидаете?
— Мы привыкли делить недвижимость на классы: бизнес-класс, комфорт-класс, загородная недвижимость. Это деление сохранится и в будущем. Однако города продолжат расти.
• Появятся так называемые мегалополисы, по определению канадского урбаниста Ричарда Флориды. Мегалополис — это мегаполис и агломерация вокруг него с валовым региональным продуктом на уровне небольших европейских государств. Например, московская агломерация — первый кандидат в мегалополис в России.
• Здания станут выше. Этот тренд очевиден и сегодня. Благодаря появлению новых строительных материалов и технологий жилые здания будут «подрастать» и дальше.
• Получат распространение эмпатические технологии. Дом станет не «умным», как сегодня, а предвосхищающим желания владельца. Например, сейчас мы говорим о том, что умным домом нужно управлять голосом или жестами. Скорее всего, уже в ближайшем будущем это станет атавизмом. Умный дом научится тонко считывать состояние хозяина и определять, что тому требуется. Какое освещение подходит в определенный момент времени, какую еду заказать робо-шефу под ваше настроение, какую музыку включить.
• Появится интернет вещей. Это приведет к тому, что холодильник будет сам заказывать продукты, исходя из предпочтений хозяина, а умная сантехника сможет сама передавать результат анализа лечащему врачу или выдавать рекомендации. Умные зеркала будут оценивать состояние хозяина по зрачкам, по цвету белка глаз. Одним словом, «начинка» усложнится и станет интерактивной. Функционалом дома или квартиры будет управлять нейросеть или комплекс нейросетей.
• Развлечения станут иммерсивными. Человек сможет проводить в виртуальном мире часы, общаясь, развлекаясь, делая покупки. Метавселенные, скорее всего, не будут выглядеть как реальный мир, но они и поставляемый ими контент будут достаточно качественными. Более того, пользователи сами смогут создавать трехмерный контент, производить в метавселенных артефакты или предметы цифрового искусства, обменивать их или продавать.
— Похоже на фантастику…
— Ничего подобного. Технологии, которые будут это обеспечивать, рождаются на наших глазах. Мы анализируем возникающие во всем мире стартапы, которые занимаются инновациями, и можем сказать с уверенностью, что это произойдет. При этом, и я говорю об этом в книге, цифровая иммерсивность или досуг в метавселенных будут приметой детских или жилых пространств невысокого класса.
Чем выше класс жилья, тем будет выше запрос на непосредственный контакт с природой. Апартаменты в Сити через поколение, вероятно, не будут считаться престижной покупкой. Такое приобретение будет считаться скорее функциональным.
Сохранится и даже вырастет ценность аналогового, крафтового сервиса, когда к вам приезжает настоящий живой портной, снимает с вас мерку, или у вас в доме стоит винтажная мебель викторианской эпохи.
В целом, судя по всему, чем выше класс, тем более он консервативен, а дома-трансформеры и дома-гаджеты, нашпигованные цифровыми развлечениями, будут скорее уделом эконом-класса. Вот такой парадокс получается.
«Семена будущего посеяны сейчас»
— Когда ожидается выход вашей книги?
— Я ее дописал в начале октября. Заключил договор с издательством «Альпина PRO» — сейчас идет литературная редактура и верстка. По планам издательства, книга выйдет в январе – феврале 2026 года.
— Как вы считаете, она будет полезна для девелоперов?
— Думаю, что как минимум, она будет интересна, так как всегда любопытно знать будущее и куда все движется. Я старался подтверждать все выдвинутые прогнозы фактами. Например, рынок смарт-стекол или умных труб — он не просто «возникает», а оценивается профессиональными консультантами и квалифицированно прогнозируется. Зная особенности поколения Альфа и располагая прогнозами аналитиков, можно посмотреть, насколько отдельный тренд способен изменить целую отрасль.
— То есть вы приводите конкретные кейсы и конкретные стартапы, которые уже работают на рынке? Их много?
— Десятки, если не сотни. В каждой главе приводятся примеры компаний, которые выпускают ту или иную продукцию. Например, в главе про строительных роботов упоминаются ведущие бренды, приводятся модели, кейсы, важные цифры. И так в каждой главе. Мне бы хотелось, чтобы в книге были не фантазии, а аргументированные доводы. Семена будущего посеяны сейчас. Мы их пока не замечаем, но всходы обязательно увидим.
— Вы изучали технологические стартапы не только в России, но и в других странах мира?
— Безусловно, меня интересовал весь мир, хотя технологии очень быстро копируются. Технологические компании следят друг за другом. Если где-то что-то появляется, практически немедленно что-то похожее возникает у конкурента в другой стране.
Трансформация городской среды
— Когда мы говорим о трансформации девелоперского продукта, то нужно говорить не только о самих объектах, но и о том, что их окружает, о части городской среды, в которую они вписываются. Какие изменения, адаптированные под поколение Альфа, будут вноситься в городскую среду?
— Прежде всего, цифровизация. Уже сейчас появляются цифровые двойники городов. Пока это скорее «цифровые тени», но уже начинают говорить о реальных цифровых моделях городов — таких, где вы можете управлять освещением на центральной городской площади с экрана компьютера. Воздействуя на двойник, вы меняете условия в городе. Цифровой двойник помогает моделировать ситуации, оценивать последствия принятия градостроительных решений. К чему, например, приведет расширение этой улицы? Или появление этого парка? Как это отразится на транспортных потоках? Цифровой двойник позволяет сделать оценку квалифицированно и быстро.
Появится больше так называемых корпоративных городов. Например, СберСити на западе Москвы, или Woven City концерна Toyota в окрестностях Токио, Масдар-Сити в Абу-Даби и т.д. Признак таких городов — однородный социальный состав, высокое проникновение инноваций, нулевой выброс транспорта (обязательная примета таких городов — экологически чистый транспорт: электробусы, робокары), спрятанные под землю логистические коммуникации, вертикальное озеленение и многое другое, о чем лучше почитать в книге.
По всей видимости, будет появляться все больше активных зданий — как минимум, не потребляющих энергию из городской энергосистемы. Такое здание само вырабатывает электроэнергию благодаря установленным на нем высокоэффективным солнечным панелям, аккумулирует ее, а часть может продать в городскую энергосеть — или, наоборот, купить электричество при необходимости. Это актуально не только для солнечных регионов. Появляются решения, благодаря которым панели вырабатывают электричество в пасмурную погоду или даже ночью. Расчеты показывают, что за фотовольтаикой — будущее. Солнце — это источник прямо над головой, и оно присылает на Землю на порядки больше энергии, чем вырабатывают все электростанции мира. Активные здания уже есть в Канаде, Германии и даже в Московском регионе.
«Поколение Альфа будет жить очень долго»
— Есть ли какие-то отличия между продуктом для поколения Альфа в России и в других странах, или он будет унифицирован именно под поколение, а не под страну?
— Поправка на географические особенности будет обязательно. Например, в холодном климате система отопления всегда обходится дорого. Но в целом я принципиальных различий с точки зрения потребителей не вижу. Одна из примет поколения Альфа — это люди, которые довольно легко общаются онлайн, хотя могут быть замкнуты в физическом мире.
Мой ребенок играет в игры с участием игроков из разных стран. Им не важны национальности и не мешает языковой барьер. Многие говорят по-английски, а еще — появляются нейросети-синхронисты, переводящие в реальном времени с сохранением интонаций, тембра и лексики. Это меняет мировосприятие целого поколения.
Еще одна важная специфика поколения Альфа — они точно будут экологически озабочены сильнее, чем мы. Для них важна зеленая повестка. Экологически чистые материалы и солнечная энергия — это хорошо, а отапливать мазутом — это плохо.
— По вашим оценкам, Альфы — это все-таки больше одиночки? Как у них будут выражены традиционные семейные ценности, которые сейчас в России активно продвигаются?
— Представители этого поколения, конечно, будут создавать семьи, но они, действительно, чуть более склонны к одиночеству. Чем больше ты находишься онлайн, тем меньше общаешься в реальной жизни.
При этом статистика показывает, что это поколение будет жить очень долго.
— С чем это связано?
— Продолжительность жизни в целом растет по всему миру, и этот тренд сохранится. Медицина в ближайшее время качественно изменится, так как в нее приходят специализированные нейросети и робоассистенция. Врачи получают очень точные инструменты, позволяющие ставить диагнозы гораздо точнее и раньше.
Поэтому Альфа будет поколением долгожителей. У них сдвинутся пороговые границы взросления. Сейчас считается, что переход во взрослое состояние происходит в возрасте 35−40 лет. Это то время, когда наконец заканчивается юность. Поколение Альфа будет переходить во взрослое состояние в возрасте около 50 лет. При этом многие из них будут доживать до ста лет.
Есть еще один интересный нюанс, связанный с этим поколением. Они будут не мультипрофессионалами. Длинная жизнь, которая меняется быстрее чем сегодня, сделает нестабильность нормой жизни. Роботы будут активно вторгаться в самые разные профессиональные сферы, приводя к ситуативной технологической безработице и необходимости менять занятия. Освоить профессию инженера по нейросетям, затем повара, потом экоаудитора, океанографа — для них это будет в порядке вещей.
— А как это все будет отражаться в девелопменте? Акцент будет на большие квартиры, чтобы у каждого члена семьи была возможность замкнуться в своей вселенной?
— Тут опять-таки все зависит от класса. В массовом сегменте, скорее всего, это будут квартиры-трансформеры. Недвижимость неуклонно дорожает. Несмотря на то, что строится большое количество домов, купить жилье все сложнее. Есть статистика, что средний американец в 40-е годы прошлого века мог спокойно купить дом — и жена при этом не работала. Сегодня только 20% граждан США могут себе это позволить, при том что работают оба супруга. Ключевой парадокс недвижимости — домов все больше, и они все дороже — никуда не денется. Первоначальный взнос по ипотеке будет все выше. Не случайно сейчас говорят о так называемой шеринговой экономике, когда люди предпочитают не покупать, а снимать жилье. На мой взгляд, это большая социальная проблема, и ни к чему хорошему это не приведет.
— Почему?
— Растет поколение Зумеров, поверивших в ценности шеринговой экономики. В 60–70 лет они обнаружат, что им нужно по-прежнему снимать жилье и у них нет собственной недвижимости. Их чистое благосостояние равно нулю, что в преклонном возрасте — трагедия. Они не смогут работать бесконечно, чтобы зарабатывать как раньше, и пока непонятно, как будет решен этот вопрос.
На мой взгляд, девелоперский продукт для массового сегмента будет компактным и трансформируемым — это когда в квартиру встраивается всевозможная мебель, которая при необходимости будет убираться в стены или потолок, а комната сможет превращаться то в кабинет, то в библиотеку, то в гостиную. Такие проекты уже есть, и один из них можно увидеть на примере ЖК «Смайл», построенного датским архитектором Бьярке Ингельсом и его бюро BIG в США. Я считаю, что этот ЖК — прототип жилого комплекса будущего, где трансформацией комнаты можно управлять с телефона. Купить большую квартиру сложно — зато в пределах компактного пространства можно организовать самые разные жизненные сценарии: встречать гостей, спать, учиться, работать, развлекаться, заниматься спортом. Вот такой продукт будет востребован у поколения Альфа.
Каждое поколение несет в себе ответ на запрос родителей
— Вы говорили про поколение Альфа, а задумывались ли уже о следующем поколении — Бета?
— Первые представители поколения Бета появятся в январе 2026 года. Для того, чтобы понять, каким оно будет, нужно посмотреть, что происходит с их родителями — зумерами. Поколение, которое рождается на свет, всегда несет в себе ответ на запрос родителей — чего те хотят и чего боятся.
Сейчас в России и многих странах мира сложились такие условия, когда среднему представителю поколения Z очень сложно накопить на первоначальный взнос по ипотеке. При этом в коммуникациях постоянно продвигается идея: «не надо копить, не нужно владеть, нужно просто пользоваться, то есть жить здесь и сейчас». В девелопменте это способствует развитию такого формата, как built-to-rent, то есть строительство доходных домов под сдачу. Они приносят доход большому инвестору, но жители никогда не станут собственниками такого жилья. Поколение Бета, скорее всего, даст ответ на эту проблему. Вероятно, эти дети, глядя на своих родителей, будут понимать, что недвижимость очень важна и о ней нужно заботиться с самого раннего возраста.
Бета будет меньше, чем Альфа. Альфа на сегодняшний день — самое большое поколение в истории. Человечество долгое время росло стремительно, но после 2005 года началось торможение. В 2010 году на планете Земля родилось 142 миллиона человек, а в 2024 году — около 110 млн. Это существенное падение, и оно продолжится, так что перенаселение Земле не грозит. Расчеты показывают, что к концу 21 века население планеты максимум составит 11 миллиардов человек — и это будут довольно возрастные люди. Такие качества жилого пространства, как спокойствие, гармония, тишина, приватность и непосредственный контакт с природой окажутся чрезвычайно ценными. Гораздо более ценными, чем сегодня.
Сергей Малайкин,
Маркетолог, писатель, предприниматель. В недвижимости с 2008 года. Автор книги «Дом Для Альфы: жилое пространство в 2050 году»
Фото предоставлено экспертом, из личного архива.
