Заведующий лабораторией социально-экономических проблем жилищной политики Института социально-экономических проблем народонаселения имени Н.М. Римашевской ФНИСЦ РАН, к.г.н, MPA Игорь Пилипенко рассказал модератору домена «Среда обитания» медиаплатформы «Умная страна» Елене Чернявской о трендах в жилищной политики России, изменениях, которые происходят на рынке недвижимости, а также о том, к чему нужно готовиться девелоперам.
Тренды жилищной политики
— Игорь Валерьевич, можете прокомментировать ключевые тренды жилищной политики, которые вы наблюдаете в настоящее время? С чем связано их появление?
— К ключевым трендам жилищной политики в Российской Федерации можно отнести последовательное ужесточение в последние полгода условий предоставления льготной ипотеки и повышенное внимание федеральных органов государственной власти в последние три года к сегменту индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Мероприятия Правительства Российской Федерации по запуску программы «Семейной ипотеки» в 2018 г., «Дальневосточной ипотеки» в 2019 г. и льготной ипотеки на фоне COVID-19 в мае 2020 г., безусловно, поддержали строительную отрасль и помогли выйти на рекордные объемы ввода жилья в 2022 году (102,7 млн кв. метров) и в 2023 году (110,4 млн кв. метров). Однако субсидирование процентных ставок привело к значительному росту цен на жилье (в 2,3 раза на первичном рынке жилья в течение 2018–2023 годов и в 1,8 раза на вторичном рынке), что снизило доступность жилья для населения и серьезно увеличило кредитную нагрузку на граждан в условиях более медленного роста их доходов. При этом разница в уровне цен между первичным и вторичным рынком жилья в первом квартале текущего года превысила полтора раза, создавая трудности для желающих реализовать свои квартиры на вторичном рынке.
В таких условиях совершенно логичными выглядят меры Банка России по повышению требований к банкам по резервированию в рамках льготной ипотеке от застройщиков, по установлению надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в рублях и распространению таких макронадбавок на ипотеку с государственной поддержкой. Однако в результате снижения в течение сентября – декабря 2023 года размера субсидии коммерческим банкам по госпрограммам (на 1,0%) крупные банки для компенсации своих выпадающих доходов ввели в январе 2024 года дополнительные комиссии для застройщиков по льготным программам, что также повлияло на увеличение цен для конечных покупателей. Кроме того, в декабре 2023 года максимальный размер льготного кредита был сокращен до 6 млн руб., а первоначальный взнос повышен до 30%. Ожидаемое окончание действия льготной ипотеки 1 июля 2024 года вызовет, скорее всего, охлаждение первичного рынка жилья и определенное сближение цен со вторичным рынком.
— Как на рынке изменилось отношение к ИЖС?
— Несмотря на то, что ИЖС являлось важной составляющей жилищного строительства в Российской Федерации в течение последних трех десятилетий, этот сегмент находился по факту в тени строительства многоквартирных домов (МКД) в городах. Так, например, в правительственной Стратегии «Агрессивное развитие инфраструктуры», разработанной весной 2021 г. и выделившей в качестве приоритетов развитие 41 крупной и крупнейшей агломерации, а также опорных населенных пунктов, тематике ИЖС было посвящено два слайда из 127. Между тем, на ИЖС приходилось 24,6% от общего ввода жилья в 1991–2000-х годах и 42,9% в 2000–2010-х годах. Более того, на фоне ограничений в период COVID-19 вклад ИЖС во ввод жилья увеличился до 53–56% в 2021–2022 годах.
В связи с этим Правительство Российской Федерации включило ИЖС последовательно во все основные льготные ипотечные программы: в мае 2021 года — в семейную ипотеку (строительство домов подрядчиком), в октябре 2021 года и в июне 2022 года — в программу льготной ипотеки (строительство с подрядчиком и своими силами), в мае 2022 года — в программу IT-ипотеки. Кроме того, для строительства домов своими силами и с привлечением подрядчика стало возможным использовать дальневосточную ипотеку, сельскую ипотеку (строительство с подрядчиком), действовавшую с начала 2020 года, а также арктическую ипотеку, которая была запущена в конце ноября 2023 года. В конце 2021 года в национальный проект «Жилье и городская среда», предусматривавший увеличение объемов ввода жилья до 120 млн кв. м к 2030 году, была включена инициатива «Мой частный дом», объединившая инструменты поддержки ИЖС Правительством Российской Федерации. Таким образом, сегмент ИЖС теперь занял важное место в реализации государственной жилищной политики, которое больше соответствует его существенному вкладу в национальный проект «Жилье и городская среда», предусматривающий увеличение объемов ввода жилья до 120 млн кв. метров к 2030 году.
Трансформация рынка жилищного строительства
— Как меняется рынок жилищного строительства? Можете назвать наиболее значимые изменения?
— Следует отметить все более активную роль финансового института развития в жилищной сфере России АО «ДОМ.РФ», который в том числе является оператором льготных ипотечных программ и возмещает кредитным и другим организациям недополученные доходы в сравнении с рыночными ставками. ДОМ.РФ консолидировал в значительной степени статистическую информацию по жилищной сфере и по деятельности девелоперов, что во многом снимает проблему асимметрии во владении информации и делает рынок жилья более прозрачным.
Для сегмента ИЖС этот институт развития запустил с конца 2021 года цифровую платформу по строительству частных домов, объединяющую информацию по имеющимся стандартным проектам домов, объектам строительства в стране, программам с государственной поддержкой, строительным и ресурсоснабжающим организациям, кадастровым инженерам и т.д. Был утвержден зеленый «нацстандарт» для ИЖС, который станет действовать с 1 августа 2024 года. Таким образом, деятельность ДОМ.РФ делает рынок ИЖС более структурированным и организованным.
Кроме того, по итогам 2023 года можно отметить некоторое выравнивание в запуске новых проектов между ведущими десятью субъектами Российской Федерации и другими регионами, что было достигнуто благодарю механизмам поддержки ДОМ.РФ (вовлечение данного института в разработку концепций развития территорий, подготовку участков, предоставление финансирования и т.д.).
Также можно упомянуть создание в последние годы нескольких новых отраслевых ассоциаций, объединяющих представителей частного домостроения, деятельность которых направлена на создание более упорядоченного рынка ИЖС.
— Наблюдаете ли Вы появление на жилищном рынке России новаций, которые ранее были для него не характерны?
— К недавним инновациям можно отнести введение в Москве ограничений на минимальную площадь однокомнатных квартир и студий в размере 28 кв. метров, а на площадь двухкомнатных квартир — 44 кв. метров. Ранее подобные ограничения ввели в Ленинградской области.
— На Ваш взгляд, эти корректировки были необходимы для рынка?
— Дело в том, что в последние два десятилетия средняя площадь вводимых в МКД квартир сильно сократилась (в среднем по стране с 66,2 кв. метров в 2000 году до 51,2 кв. метров в 2022 году). А по последним данным ДОМ.РФ наиболее распространенными являются квартиры площадью 35–45 кв. метров, составляющими 28% от общего количества строящихся квартир в стране. Кроме этого, в структуре ввода жилья наблюдалось увеличение количества однокомнатных квартир с 20% в 2000 году до 43–47% в 2018–2020 годах (с 2021 года данный показатель перестал публиковаться). При этом доля двухкомнатных квартир оставалась стабильной на уровне около 30%, а доля трехкомнатных квартир снизилась в период 2000–2020 годов с 34% до 17% и четырехкомнатных квартир — с 17% в 2000 г. до 8–11% в 2018–2020 годах.
Более того, около 80% заемщиков по программе семейной ипотеки в настоящее время берут кредит для приобретения именно одно- или двухкомнатной квартиры, что негативным образом влияет на репродуктивное поведение населения, не способствует формированию семей с двумя -тремя детьми и, соответственно, находится в противоречии с важнейшей государственной задачей по увеличению рождаемости в стране. В такой ситуации представляется возможным использовать разницу в рыночной стоимости одного квадратного метра между однокомнатными, двух- и трехкомнатными квартирами для того, чтобы стимулировать застройщиков вводить квартиры с большим числом комнат при меньшем метраже жилья.
Кроме того, для сегмента ИЖС в последние два года было принято законодательство, разрешающее строительство ИЖС с привлечением средств дольщиков как для МКД и дающее право признать ИЖС типовой проектной документацией с регистрацией прав в три дня.
Еще одной новацией стал запуск ДОМ.РФ в ноябре 2023 года и Сбером в апреле этого года ипотечной программы на ИЖС с открытием эскроу-счетов, как при строительстве МКД (такая схема действует с июля 2019 г.). Данная схема позволит снизить риски для покупателей жилья и обеспечит возможность получения застройщиками проектного финансирования.
Рекомендации для застройщиков
—Можете дать прогноз, к чему, на ваш взгляд, нужно готовиться девелоперам в перспективе?
— С нашей точки зрения, девелоперам необходимо готовиться к ужесточению конкуренции в сегменте МКД, к стабилизации или возможному снижению цен на первичном рынке в связи со скорым свертыванием ипотеки с господдержкой на фоне постепенного сокращения численности населения страны и проведения Банком России жесткой денежно-кредитной политики, которая обуславливает фактически заградительные ставки по рыночной ипотеке. Поддержать спрос может программа семейной ипотеки, условия по которой будут, скорее всего, модифицированы, а также сельская ипотека, IT-, дальневосточная и арктическая ипотека.
В свою очередь, рынок ИЖС с большой степенью вероятности будет развиваться достаточно динамично, в том числе благодаря программе сельской ипотеки. Свою положительную роль должны сыграть усилия государства и участников рынка по упорядочению этого сегмента жилищного строительства.
Серьезным потенциалом для развития в регионах обладает строительство типовых загородных домов в поселках с использованием местных стройматериалов, что позволит сократить затраты девелоперов при строительстве и обустройстве инженерной инфраструктуры и упростить эксплуатацию и обслуживание такого жилья.
Также за исключением отдельных положительных примеров пока недостаточно развитым остается сегмент жилья средней этажности (дома в 4–5 этажей), который при поквартальной застройке предлагает наиболее комфортную среду обитания в городах и поселках городского типа.
В долгосрочной перспективе, с нашей точки зрения, в выигрыше останутся те участники рынка, которые смогут предложить в разных регионах страны рентабельные проекты малоэтажного и среднеэтажного жилья с развитой социальной и транспортной инфраструктурой, привлекательные для постоянного проживания большинства социальных групп. Сочетание принципов прибыльности девелоперского бизнеса и его максимально возможного соответствия государственным задачам по сохранению и приумножению человеческого потенциала являлось бы оптимальным для устойчивого развития жилищной сферы Российской Федерации.
— На Ваш взгляд, в перспективе будет спрос на многокомнатные квартиры для многодетных семей или акцент государства на демографию приведет к росту сегмента загородного жилья?
— Спрос на многокомнатные квартиры пока не будет значительно увеличиваться из-за увеличения цен на жилье в последние годы и объективных ограничений по доходам населения. Также важным фактором является сокращения количества женщин фертильного возраста (почти в полтора раза за последние 10 лет) из-за падения рождаемости в стране во второй половине 1990-х – начале 2000-х годов. Сейчас самой многочисленной когортой пока остаются граждане в возрасте 33–44 лет, и именно этим объясняется увеличение многодетных семей почти в два раза в течение последних 10 лет. Однако уже в ближайшие 3–5 лет количество заключаемых браков будет сильно сокращаться из-за того, что когорты граждан в возрасте 20–24 года почти в два раза меньше по численности. Соответственно, спрос на многокомнатные квартиры может увеличиться только в случае увеличения среднего количества детей в семьях, что напрямую зависит от эффективности государственной политики по стимулированию рождаемости и успехов в развитии рынка труда.
Безусловно, загородные дома являются оптимальными для проживания многодетных семей или для семей, желающих завести нескольких детей, так как стоимость квадратного метра в пригородах заметно ниже, чем в центрах агломераций, и родители в таком случае могут позволить себе приобрести гораздо большее по метражу жилье. Об этом также говорит опыт западных стран, где одиночки обычно проживают в квартирах в центрах городов, а после создания семьи и появления первого ребенка они переезжают в пригороды в достаточно просторные индивидуальные дома. Однако у нас сдерживающими факторами пока являются не достаточно развитая социальная инфраструктура в пригородных поселках (наличие яслей, детских садов, школ, аптек, поликлиник и др.), проблемы с транспортной доступностью (обычно гораздо больше времени требуется на дорогу до работы) и пока еще менее развитая инженерная инфраструктура, ограничивающая комфортность проживания за городом (в целом в сельской местности пока только 41% жилищного фонда полностью благоустроено).
Особенно ярко эти проблемы проявляются в действующей с 2011 г. на региональном уровне Программе по предоставлению земельных участков многодетным семьям. До настоящего времени основная проблема заключалась как раз в нехватке бюджетных средств у регионов для обеспечения участков необходимой инженерной инфраструктурой, а также в отсутствии регламентации сроков по предоставлению участков, в связи с чем ожидание могло затягиваться на годы. Если придать данной Программе в регионах новый импульс, учесть недостатки в ее реализации в последние годы, то это могло бы позитивно сказаться как на демографической ситуации в стране, так и на увеличении спроса на объекты ИЖС.
Нацпроект и его задачи
— Согласно указу Президента Российской Федерации, для достижения целей национального проекта «Комфортная и безопасная среда для жизни» необходимо повысить доступность жилья на первичном рынке. За счет каких инструментов, на Ваш взгляд, это возможно сделать?
— Из-за значительного повышения цен в последние годы жилье стало менее доступным для населения в абсолютном большинстве регионов Российской Федерации. Решить эту проблему возможно только за счет применения комплексного подхода.
Во-первых, при реализации государственной жилищной политики необходимо четко разделить сегменты рынка жилья на массовый, где государство должно играть более значительную роль, и на остальные классы (комфорт, бизнес и элитный классы) с доминированием рыночных механизмов. В типовом / массовом сегменте необходимо увеличить предложение жилья за счет более активного участия госкомпаний, которые в отличие от частных застройщиков смогут работать в условиях более низкой рентабельности жилищного строительства.
Во-вторых, государству в лице ДОМ.РФ необходимо более активно развивать рынок арендного жилья для менее обеспеченных слоев населения. Данный формат (социальное жилье) достаточно активно развивался в континентальной Европе в 1950–1980-х годах и помог в рыночных условиях в значительной степени решить проблему нехватки жилья в то время.
В-третьих, требуется более четкая пространственная дифференциация государственной жилищной политики в зависимости от динамики жилищного рынка, жилищной обеспеченности и доступности жилья для населения. Для этих целей мы, в частности, составили типологию из 85 субъектов Российской Федерации, включающую 7 типов регионов и 16 подтипов.
В-четвертых, еще одним возможным инструментом увеличения предложения на рынке массового жилья является введение ограничений на приобретение третьей и последующих квартир через изменения, например, в налоговом законодательстве (в данном случае подразумевается, что вторая квартира в семье приобретается для ребенка). При наличии большего количества детей такие ограничения, разумеется, не должны действовать.
— Насколько реализуема еще одна задача, прописанная в этой наццели: обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров к 2036 году.
— Эти цели вполне реалистичны и достижимы. Другое дело, что данный показатель не вполне отражает реальную жилищную обеспеченность в Российской Федерации, так как он был введен и активно использовался в рамках плановой экономики СССР, где на одну семью полагалась обычно одна квартира или индивидуальный дом. В условиях рыночной экономики значительная часть вводимых квартир используется для инвестиционных целей, а существенный сегмент ИЖС — в качестве второго жилья для городских семей, не влияя на жилищную обеспеченность большей части (ориентировочно около 70%) населения.
Так, за последние 30 лет (с 1992 года по 2022 год) в России было построено 1,77 млрд кв. метров жилья, что составляет 66,3% от советского показателя ввода жилья в РСФСР за 70 лет (2,67 млрд кв. метров), однако согласно Всероссийской переписи населения 2020–2021 годов в индивидуальных домах, построенных до 1995 г., проживало 75% населения, а в многоквартирных домах тех же лет постройки — 76%. Соответственно, большая часть населения по-прежнему проживает в домах, возведенных в рамках плановой экономики. Более релевантными показателями могут быть такие, как количество введенных квартир / домов в сравнении с числом домохозяйств в стране и средний размер жилья. И если статистика по площади новых индивидуальных домов весьма позитивна (в среднем увеличение на 23,7 кв. метров — со 118,8 кв. метров до 142,5 кв. метров — в течение 2000–2022 годов), то площадь квартир в МКД, как мы указывали, наоборот, сокращается в абсолютном большинстве регионов Российской Федерации. Соответственно, преодоление данной негативной тенденции должно стать еще одним приоритетным направлением государственной жилищной политики.
Игорь Пилипенко, российский экономико-географ и экономист, к.г.н., MPA, заведующий лабораторией социально-экономических проблем жилищной политики Института социально-экономических проблем народонаселения имени Н.М. Римашевской ФНИСЦ РАН, директор Института конкурентоспособности и интеграции (НИИКИ).
С отличием окончил МГУ им. М.В. Ломоносова (1997–2003), Тюбингенский университет в Германии (2002–2003) и Колумбийский университет в США (2009–2010).
Имеет 14-летний опыт научно-исследовательской и преподавательской работы и 11-летний опыт практической работы по России, странам СНГ и Центрально-Восточной Европы в реальном секторе экономики и международных финансовых организациях (Всемирный банк и Европейской банк реконструкции и развития — ЕБРР) в России, США, Чехии и Великобритании. Автор четырех монографий и 106 других научных работ объемом 258 п.л.
В 2006 году был удостоен Медали РАН для молодых ученых за свою монографию «Конкурентоспособность стран и регионов в мировом хозяйстве: теория, опыт малых стран Западной и Северной Европы». За работу в Совете Директоров ЕБРР в Дирекции от Российской Федерации, Беларуси и Таджикистана отмечен двумя Благодарностями Министра экономического развития Российской Федерации (2013, 2017) и Благодарностью Министра экономики Республики Беларусь (2017).
В 2024 году стал лауреатом Национальной премии «Лучшие книги, издательства, проекты – 2023» за свою монографию «Жилищное строительство в республиках СССР за 70 лет: макроанализ» (2023).
Фото предоставлено экспертом.
