Аналитики Сбербанка пересмотрели оценки российских девелоперов по итогам первого полугодия 2026 года и обновлённого прогноза по рынку новостроек. Причины — слабая отчётность сектора, ухудшение макропрогноза и более медленное снижение ключевой ставки. В результате целевые цены большинства компаний заметно снижены.
Что изменилось
С момента публикации предыдущего обзора (16 июня) произошло несколько ключевых событий: ужесточение условий семейной ипотеки перенесено на три месяца — с 1 июля на 1 октября; ЦБ ухудшил прогноз по темпам снижения ключевой ставки; вышла статистика по рынку новостроек за 2К26 и июль; девелоперы отчитались по МСФО за 1П26.
Поддержка 2026 года за счёт 2027-го
Введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке в зависимости от числа детей (сокращает доступность программы примерно для 9% домохозяйств) отложено на 1 октября. Это оттягивает часть продаж 2027 года, поддерживая рынок в 2026-м и ухудшая динамику в 2027-м.
Ставка снижается медленнее
Наиболее чувствительным фактором стал пересмотр траектории ключевой ставки. Прогноз на конец 2026 года повышен с 12% до 13,5%, на конец 2027-го — с 10% до 12%, на конец 2028-го — с 10% до 11%. Это означает более медленное восстановление рыночной ипотеки и более высокие процентные расходы девелоперов.
Рынок новостроек
Прогноз на 2026 год незначительно улучшен — с минус 10,5% до минус 10,0%. Однако прогноз на 2027 год изменён с роста на 4,2% на снижение на 1,6% из-за медленного восстановления рыночной ипотеки и эффекта переноса сроков по семейной ипотеке. Восстановление рынка ожидается не ранее 2028 года.
Убытки у большинства
Три из пяти компаний сектора в первом полугодии 2026 года зафиксировали убытки, у лидера — ПИКа — прибыль упала. Только GloraX показал рост сопоставимой прибыли (без M&A), но с поправкой на переоценку активов прибыль также снизилась. Сильнее всех пострадали компании с высокой долговой нагрузкой — Самолет и Эталон.
Самолет: глубокий минус
По итогам 1П26 компания показала рекордный убыток — 20 млрд ₽ против прибыли 0,5 млрд ₽ годом ранее. Прогноз на 2026 год — убыток до 35 млрд ₽ при снижении продаж на 47%. Выход в плюс ожидается не ранее 2029 года. Целевая цена снижена на 38% до 350 ₽, оценка — продавать.
Эталон: восстановление откладывается
Убыток за 1П26 — более 13 млрд ₽. Прогноз спада продаж в 2026 году ухудшен с минус 29% до минус 45%. Скорректированный убыток может достичь 22 млрд ₽, выход на прибыль — не ранее 2029 года. Целевая цена снижена на 44% до 15 ₽, оценка — продавать.
ЛСР: меньшее снижение благодаря ряду факторов
Целевая цена снижена на 19% до 590 ₽. Динамика продаж лучше, чем у конкурентов (минус 5% против минус 30–45%), а рыночная оценка портфеля выросла на 34%. Однако потенциал роста сократился до 10%, оценка понижена до держать.
GloraX: единственный с ростом, но темпы замедлились
Прогноз роста продаж в 2026 году снижен с 25% до 7% — компания остаётся единственным публичным девелопером с позитивной динамикой. Прогноз роста на 2027 год уменьшен с 25% до 23%. Целевая цена снижена на 29% до 71 ₽, но оценка покупать сохранена — потенциал роста около 70%.
ПИК: принудительный выкуп и делистинг
Новый контролирующий акционер консолидировал 98% акций и объявил о принудительном выкупе по цене 551,4 ₽ за акцию — она совпадает с ценой предыдущей оферты и целевой ценой. Совет директоров рассмотрит вопрос делистинга. Держателям рекомендуется продать акции в рынок или дождаться выкупа.
Иллюстрация создана с помощью нейросети Алиса
