Клуб продуктовых девелоперов «НАСЛЕДИЕ» направил министру строительства и ЖКХ Иреку Файзуллину пакет предложений по устранению нормативных барьеров, мешающих созданию комфортной городской среды, а также по совершенствованию законодательства о комплексном развитии территорий (КРТ). Письмо подписали президент Клуба Кирилл Холопик и гендиректор Корпорации ЭНКО Елена Низамова, пишет ЕРЗ.РФ.

Пять самых острых нормативных дефектов

Участники форума ранжировали регуляторные ограничения по степени важности и реалистичности исправления. В топ вошли:

• запрет на размещение детских и медицинских учреждений над паркингами;
• ограничение на установку отдельных типов детских площадок ближе 10 метров от дома;
• отсутствие возможности заменить нормативы по количеству лифтов в многоквартирном доме на расчетные показатели времени ожидания;
• отсутствие в ПДД знака «Место разгрузки», разрешающего кратковременную остановку у входов в коммерческие помещения;
• запрет на размещение бассейнов в жилых домах.

Пересмотр договора КРТ

Девелоперы предлагают закрепить в законе четкие основания для расторжения или изменения договора КРТ. Среди них:

• падение спроса или рост затрат на инфраструктуру более чем на 20% от расчетных значений;
• сокращение населения в границах КРТ более чем на 20% за три года;
• санкционные блокировки управленческих или финансовых решений;
• задержка расселения более чем на два года по независящим от застройщика причинам;
• выявление неучтенных охранных зон и инженерных сетей, не указанных в конкурсной документации.

Предложения рынка

Девелоперы предлагают снимать обременения с изымаемых объектов сразу после полной выплаты выкупной цены. Сейчас приставы могут списать компенсацию в счет долгов собственника, аресты остаются, и человек теряет возможность купить новое жилье, а снос дома блокируется.

Также инициатива касается ипотеки: предлагается переносить запись об обременении со старой квартиры на новую, чтобы гражданам не приходилось брать повторный кредит на ухудшенных условиях.

Кроме того, девелоперы просят освободить от НДФЛ сделки добровольного выкупа жилья в зоне КРТ. Сейчас налог платится при продаже объекта, которым собственник владел менее пяти лет, тогда как при изъятии через муниципалитет налога нет.

Для случаев смерти или безвестного отсутствия отселяемого гражданина предлагается вносить компенсацию на депозит нотариуса с последующей передачей наследникам.

Самим застройщикам рекомендовано создать для работы с жителями специализированные подразделения по принципу «одного окна» — «МФЦ по расселению».

Социальная инфраструктура

Участники форума предлагают законодательно разрешить создание образовательных кластеров, объединяющих детские сады и школы в одном комплексе. Властям рекомендовано:

• учитывать демографическую и миграционную динамику при расчете потребности в соцобъектах;
• создавать социальную инфраструктуру на ранних этапах КРТ с использованием встроенно-пристроенных помещений;
• разрешать застройщикам выполнять нормативы за счет частных образовательных учреждений.

Отмечено, что банки готовы кредитовать строительство школы только после продажи 500 тысяч. кв. м жилья, а детского сада — после 50 тысяч кв. м. Эти параметры предложено закладывать в финансовые модели проектов.

Дизайн-код до старта проекта

Девелоперы настаивают на законодательном закреплении понятия «дизайн-код зданий» в рамках КРТ. Он должен утверждаться до заключения договора, чтобы застройщик мог точнее оценивать затраты и сроки. Дизайн-код может охватывать фасады, благоустройство, навигацию, малые формы, витрины, парковки и выходы к набережным. В центре городов требования предлагается делать жестче, чем на периферии.

В пакет предложений также вошли:

• ограничить право жителей ветхих домов на выход из КРТ;
• установить максимальный срок между утверждением Правил землепользования и застройки и решением о КРТ — не более пяти лет;
• исключить случаи двойных нормативов по социнфраструктуре;
• передать регионам право утверждать требования к отделке помещений социального найма;
• урегулировать привлечение созастройщиков по аналогии с субарендой.

   Иллюстрация создана с помощью нейросети Алиса.