Хуже, чем раньше

С 16 по 19 июня на курорте «Роза Хутор» в Сочи состоится форум недвижимости «Движение» (18+) на который приглашены девелоперы, преодолевшие кризисы 2008 и 2015 годов, эксперты по коммерческой недвижимости и даже футурологи. Об этом основатель форума Илья Пискулин рассказал в интервью «РИА Недвижимость».  

«В прошлом году в преддверии форума «Движение», я говорил о том, что он будет пиром во время чумы, так как первая половина года была очень тяжелой с точки зрения продаж, и девелоперы к этому еще не адаптировались. По сравнению с тем, что происходит сейчас, это не было чумой. Думаю, у каждого из нас бывает такое, что, когда ты болеешь, то любую простуду в какой-то момент путаешь со смертельным заболеванием. Тогда это казалось так. Сейчас оно так не кажется. Хотя в данный момент рынок и отрасль в целом чувствует себя гораздо хуже, чем годом ранее», — отметил Пискулин.

По его словам, сейчас строительная отрасль погрузилась в хроническое заболевание. «В прошлом году мы понимали, что у нас есть проблема, которая на тот момент основывалась на плохих продажах. Но мы не учитывали составляющую, с которой до этого не сталкивались. Это накапливающиеся проценты по проектному финансированию и по бриджам, которые появились в таблицах девелоперов каким-то подводным течением. Это было как неожиданно обнаруженное аутоиммунное заболевание, при котором организм сам себя уничтожает. И в девелопменте совершенно точно есть это заболевание, которое местами носит хронический характер. Оно точно не будет лечиться аспирином, докладом, отдельными мерами поддержки, классно примененными бизнесовыми техниками — только длительным правильным образом жизни, и так до конца дней. Потому что накопленные проценты по проектному финансированию застройщики будут отдавать очень-очень много лет на протяжении многих-многих проектов», — констатировал Пискулин.

Эксперт отметил, что на рынок оказали серьезное влияние глупые кредиты и глупые покупки, которые были основаны на ничем не подкреплявшемся оптимизме. «Я виню таких застройщиков, но виню их, признаться, несильно, потому что все-таки они руководствовались общими тенденциями на рынке, указом президента и целями, которые стояли перед отраслью. Большинство же действовали, потому что не было других вариантов: во многие проекты компании заходили с точки зрения земли при ключевой ставке на уровне 6-7%, а в банк за проектным финансированием они уже пришли при ставке в 21% и уже не могли получить никаких других условий, кроме как ключевая ставка плюс еще сколько-то процентов. При этом на руках у застройщиков зачастую был подписанный с государством договор КРТ (комплексного развития территории — ред.), носящий безусловный характер, то есть варианта не запустить проект тоже не было», —рассуждает основатель форума «Движение».

По сути, девелоперы оказались заложниками сложившейся макроэкономической ситуации. При этом Пискулин признался, что его не оставляет вопрос: почему во всей этой ситуации с тяжелыми проблемами в стройотрасли никто не спрашивает с главного бенефициара всей заварушки — банков, то есть людей, которые выдавали деньги? «Банки не только не хотят брать на себя ответственность — мы даже не можем им задать просто вопросы на деловом мероприятии. Так что на все вопросы приходится отвечать лишь застройщикам, в том числе и на форуме недвижимости «Движение», — поясняет он.

При этом эксперт отметил, что решение текущих проблем не базируется на диалоге бизнеса и власти. По его словам, бизнес может спасти только бизнес. «Я знаю истории, когда застройщики с проблемными активами объединяются с застройщиками с непроблемными активами и за счет этого оздоравливают свой бизнес. Есть много разнообразных бизнес-инструментов, в том числе антикризисных, но всегда нужно признать, что что-то пошло не так. Я считаю, что девелоперам пора посмотреть на рынок шире. Раньше у них было очень линейное представление о том, как должна развиваться их отрасль. Они все просто мечтали быть в топах. Поэтому запрос на диалог бизнеса и власти, желание трясти Минстрой до посинения связаны сугубо с тем, что многим девелоперам пришлось отказаться от своих грез. Конечно, на нашем форуме обязательно будет диалог бизнеса и власти. Сама власть за этот диалог. Но я как застройщик, как организатор форума и как человек, который видит и участвует в определенных процессах, которые связаны с объединениями застройщиков, с продажей земельного банка одними игроками другим игрокам, могу сказать, что водить хоровод вокруг Минстроя — это не выход», — убежден Илья Пискулин.

Как жить дальше

В целом форум «Движение – 2026» будет сосредоточен на экзистенциальном вопросе отрасли: как жить дальше. «У нас идут переговоры с известным социологом из ВЦИОМ. В целом мы приглашаем самых известных социологов, демографов, политологов, макроэкономистов. Постараемся привести людей, которые больше всего в цифрах копаются, а выводы пусть делают сами застройщики. Мы попробуем позвать девелоперов, которые проходили кризис 2008 и 2015 годов», — сообщил Пискулин.

По его словам, на форуме появится риелторский кластер, приедут представители коммерческой недвижимости, инвестиционного сектора, а представителей девелопмента жилой недвижимости будет меньше.

«У девелоперов обнаружился очень большой запрос на взаимодействие с риелторами. Дело в том, что в последнее время появилось большое количество федеральных девелоперских проектов с межрегиональным спросом. То есть покупают недвижимость не местные, а люди из других регионов. И в 100% таких сделок есть агент. На форуме мы будем говорить не только о развитии агента, но еще много времени посвятим аналитике, объектам, цифрам рынка недвижимости», — рассказал Илья Пискулин.

У агентов, в свою очередь, есть большой запрос на коучей, бизнес-тренеров, бизнесменов-инфлюенсеров. При этом сам основатель форума относится к бизнес-коучингу в текущем моменте очень серьезно и осторожно. «Если мы зовем тренеров, то они будут рассказывать не о том, как строить бизнес, а об объективных человеческих навыках. Например, мы планируем пригласить спикера, который будет рассказывать о цифровом этикете и правилах ведения переписки для сотрудников отдела продаж», — пояснил эксперт.

Смена позиционирования

Илья Пискулин также прокомментировал расширение секции по коммерческой недвижимости. «Мы стремимся сделать форум обо всей недвижимости на свете. Мы агитируем застройщиков начать заниматься разной недвижимостью, не только жильем. Так как выход из сложностей, которые у них есть, не только в прибыльных проектах в будущем, но и в прибыльных проектах в настоящем, но немного в другом сегменте. Например, в строительстве центров обработки данных или охлаждаемых складов. Но девелоперы достаточно закрыты к новому. Да, есть федеральные застройщики, которые и бизнес-класс строят, и офисники, и промышленную, и складскую недвижимость. А покажите мне регионалов, которые и тем, и другим, и третьим занимаются? Нет таких. Поэтому мы призываем их смотреть на мир шире», — заявил основатель форума.

Эксперт уверен, что количество девелоперов в жилой недвижимости в ближайшие пять лет в стране уменьшится, так как рентабельность этого бизнеса падает. Поэтому он собирает всех и призывает объединяться. «Есть же теория о том, что наша вселенная появилась в результате большого взрыва. Он произошел за счет того, что много частиц соединились вместе, и произошел большой бум. Я этот бум делаю в этом году. Я навожу небольшой хаос, кипиш и хочу посмотреть, во что это все может выстроиться», —резюмировал Илья Пискулин.

Фото предоставлено пресс-службой форума недвижимости «Движение».