Продажи квартир по договорам долевого участия (ДДУ) в 2026 году могут опуститься до минимального уровня за всю историю наблюдений, а объем нераспроданного жилья продолжит увеличиваться. Такой прогноз озвучил руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик на форуме недвижимости «Движение», который прошел в Сочи 16 июня.

По оценке ЕРЗ, рынок новостроек входит в новый этап развития, для которого будут характерны снижение роли ипотечного кредитования, рост предложения и усиление конкуренции между строящимся и готовым жильем.

Рыночная ипотека восстанавливается

На фоне снижения ключевой ставки постепенно растет активность в сегменте рыночной ипотеки. По словам Кирилла Холопика, ее доля в общем объеме ипотечных выдач уже достигла 45% в денежном выражении.

Одновременно сокращаются объемы выдачи кредитов по программе семейной ипотеки. По данным ДОМ.РФ, в мае 2026 года по льготной программе было оформлено около 25 тыс. кредитов.

Несмотря на восстановление рыночного сегмента, ЕРЗ сохраняет сдержанный прогноз по ипотечному рынку. По итогам года общий объем выдачи ипотечных кредитов может составить около 4 трлн рублей, из которых 2,4 трлн рублей придется на сделки по ДДУ.

Эксперты также фиксируют снижение зависимости рынка от заемных средств. Доля собственных средств покупателей на счетах эскроу достигла 60%. По мнению Холопика, это свидетельствует о растущей роли накоплений граждан и использовании механизмов рассрочки.

Продажи новостроек могут обновить антирекорд

С начала года объем продаж жилья по ДДУ остается относительно стабильным и составляет 1,5–1,7 млн кв. м ежемесячно. Однако даже при сохранении текущей динамики итоговый показатель за год может составить около 20 млн кв. м.

По словам руководителя ЕРЗ, это станет самым низким результатом за весь период наблюдения рынка долевого строительства.

При этом частично снижение спроса на квартиры компенсируется продажами нежилых помещений, кладовых, машино-мест и коммерческих площадей, которые все чаще входят в структуру проектов комплексной застройки.

Объем нераспроданного жилья продолжает расти

Одной из ключевых проблем рынка становится увеличение объема предложения. По данным ЕРЗ, с июля 2024 года темпы вывода новых проектов превышают объемы продаж.

На сегодняшний день навес предложения оценивается в 303 тыс. квартир. Если текущая тенденция сохранится, к концу 2026 года показатель может увеличиться до 429 тыс. квартир. В денежном выражении объем такого предложения приближается к 5 трлн рублей.

Дополнительное давление на рынок окажет ввод домов, продажи в которых стартовали уже после сокращения льготных ипотечных программ. По мнению Холопика, доля непроданного жилья в новых проектах будет расти, что приведет к усилению конкуренции между готовыми квартирами и объектами на стадии строительства.

В результате традиционное преимущество покупки жилья на ранних этапах реализации проекта может временно снизиться.

Финансовая нагрузка на застройщиков увеличивается

Еще одним тревожным сигналом аналитики называют ухудшение соотношения средств на счетах эскроу и задолженности по проектному финансированию.

По состоянию на 1 мая 2026 года объем проектного финансирования достиг 10,47 трлн рублей, тогда как остатки на счетах эскроу составили 7,41 трлн рублей.

По прогнозу ЕРЗ, к концу года уровень покрытия проектных кредитов средствами дольщиков может снизиться с 71% до 64%.

Наиболее сложная ситуация складывается в Краснодарском крае, где показатель покрытия составляет около 40%.

Аналитики призывают смотреть глубже средних цен

Директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе отметил, что традиционные показатели — средняя цена квадратного метра, объем продаж и уровень распроданности — уже не дают полного представления о состоянии рынка.

По его мнению, для оценки эффективности проектов необходимо анализировать структуру предложения, скорость реализации остатков и конверсию продаж.

Эксперт отметил, что во многих регионах эффективность реализации жилья остается низкой: ежемесячно продается лишь одна квартира из 15–20 находящихся в экспозиции.

Дополнительные риски возникают у девелоперов, выходящих в новые регионы без глубокого анализа локального спроса. В таких случаях сроки реализации объектов после ввода в эксплуатацию могут существенно увеличиваться.

Рост цен замедлился

На фоне снижения спроса существенного роста стоимости новостроек в 2026 году не ожидается. По прогнозам ЕРЗ, средняя цена квадратного метра по ДДУ увеличится лишь на 3–4%.

При этом эксперты отмечают, что статистика во многом отражает изменение структуры предложения. Доля проектов эконом-класса сокращается, тогда как объемы строительства жилья комфорт- и бизнес-класса продолжают расти.

По оценке Кирилла Холопика, внутри отдельных сегментов рынка цены фактически остаются на прежнем уровне, а общий рост средней стоимости жилья связан прежде всего с повышением качества и класса новых проектов.

Иллюстрация создана с помощью нейросети Алиса.