В апреле Банк России опубликовал документ, который прошел почти незамеченным для широкой аудитории, но вызвал шок у профессионального сообщества. Речь идет о проекте указания «О порядке формирования кредитными организациями резерва на возможные потери по кредитам, предоставленным для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

По мнению Ильи Пискулина, основателя форума недвижимости «Движение», за сухой канцелярией скрывается не просто корректировка правил игры, а фундаментальный пересмотр самой модели финансирования строительной отрасли.

«Если документ будет принят в текущей редакции, с 1 октября 2027 года российский девелопмент ждет глубочайшая трансформация — и, по моему убеждению, крайне болезненная», — констатирует эксперт.

От «доверия» к «формуле»

Раньше банки оценивали риски по внутренним методикам. Типовой проект типового застройщика получал резерв в 1–5%. Система была непрозрачной, но гибкой: кредитная организация могла пойти навстречу, если верила в бизнес-план и репутацию бенефициара.

Теперь ЦБ вводит жесткий минимум. Резерв будет зависеть от четырех стадий жизненного цикла проекта (инициирование, проектирование, строительство, эксплуатация), а также от финансового состояния всей группы компаний. Диапазон — от символических 0,1% до заградительных 100%.

«Логика регулятора внешне безупречна: сильные получат дешевые кредиты, слабые — дорогие. Однако на практике эта «справедливость» оборачивается приговором для большинства игроков», — уверен Пискулин.

Мина замедленного действия на этапе земли

По словам Пискулина, самое опасное в документе — даже не финальные ставки, а три жестких условия, при которых резерв автоматически взлетает до 51%:

·        просрочка платежей более 90 дней;

·        судебное оспаривание прав на земельный участок;

·        попадание объекта в реестр проблемных по ЕИСЖС.

Особенно показательна вторая строчка. Для получения 51% резерва не нужен проигранный суд или утрата права. Достаточно самого факта иска — без анализа перспектив, без разграничения споров о праве или о параметрах. «В стране, где судебные тяжбы по земле стали рутиной (из-за перестраховки чиновников и активности контролирующих органов), это означает автоматическое блокирование финансирования для огромного числа проектов», — поясняет основатель форума «Движение».

К этому добавляются надбавки за сроки приведения участка в соответствие с параметрами застройки. Отставание на 3–6 месяцев — плюс 5 процентных пунктов. Срок согласования свыше 3 лет — плюс 20. А если этапы вообще не установлены, надбавка достигает 25%.

«Проблема в том, что затягивание выдачи разрешительной документации на местах — это системный сбой, а не вина застройщика. В некоторых регионах чиновники намеренно затягивают процесс, опасаясь прокурорских проверок, и вынуждают девелоперов идти в суд. Теперь за эту практику будет платить бизнес — ростом стоимости кредита», — констатирует Илья Пискулин.

Ловушка для коммерческой стратегии

На этапах проектирования и строительства вводится балльная система по трем десяткам критериев. И здесь кроются два убийственных для бизнеса противоречия.

• Первый удар — по рассрочкам и скидкам.
  Доля ДДУ с рассрочкой от 20% уже дает надбавку, а при 60% — обвал рейтинга. Однако при текущих ставках рыночной ипотеки рассрочка зачастую остается единственным инструментом продаж. Скидки тоже под запретом: снижение цены более чем на 5% влечет внеплановый пересчет резерва. Хотите разогнать продажи? Либо скидка бьет по покрытию долга, либо рассрочка — по баллам. Оба рычага управления становятся бессмысленными.
• Второй удар — по поэтапному вводу.
  Модель «первая очередь — дешево, чтобы заявить о качестве, потом — дорого» теперь невозможна. Продажи должны идти линейно и «правильно». Любое отклонение от графика в метрах, деньгах или темпах конвертируется в удорожание кредита.

Слабое звено тянет всех вниз

«Пожалуй, самый революционный пункт — оценка не отдельного проекта, а всей группы компаний. Теперь проблемный объект или судебный иск к одной из SPV автоматически ухудшает условия по всем кредитам группы», — предупреждает эксперт.

Чтобы финансовое положение группы признали «хорошим», необходимо одновременно иметь два кредитных рейтинга уровня не ниже «А» от аккредитованных агентств и аудированную консолидированную отчетность по МСФО. Компании без рейтингов не могут получить оценку выше «средней», что при третьей категории качества проекта дает резерв на уровне 10–21%.

«Но сколько региональных застройщиков готовы к такому уровню прозрачности и рейтингования? По моей оценке — не более 5% рынка. Переход на МСФО и получение двух рейтингов занимает от полугода до года, а до октября 2027-го осталось полтора. Успеют только те, у кого всё уже есть. Остальные попадают в «красную зону», — констатирует Илья Пискулин.

Консолидация, монополия и рост цен

Последствия этого документа, если он будет принят, Илья Пискулин видит в четырех сценариях.

• Первое: разделение рынка на два контура по стоимости денег.
  Крупные федеральные группы с рейтингами и МСФО получат кредиты дешевле, чем сегодня. Все остальные — кратно дороже, вплоть до полной недоступности банковского финансирования. В низкомаржинальных регионах запуск новых проектов станет экономически бессмысленным.
• Второе: передел рынка и уход региональных игроков.
  Малые и средние девелоперы будут вынуждены продаваться, банкротиться или выходить из бизнеса. Их земельные банки перейдут к федералам, у которых есть ресурс на рейтинги и отчетность.
• Третье: сокращение предложения и рост цен.
  Меньше игроков — меньше запусков — меньше предложения. Сжатие на фоне сохраняющегося спроса неизбежно толкает цены вверх. Там, где рынок позволит, удорожание кредита будет заложено в стоимость метра. Там, где не позволит, стройка просто остановится.

• Четвертое: потеря покупательского суверенитета.
  Крупные монополисты, получившие контроль над рынком, диктуют условия не только по ценам, но и по качеству. С ними сложно спорить на приемке, сложно влиять через административный ресурс. Покупатель останется перед фактом: бери то, что дают, за те деньги, которые просят.

«Я понимаю логику ЦБ: финансовая стабильность и снижение стоимости жилья — благие цели. Но предлагаемый инструментарий ведет ровно к обратному эффекту. Борясь за «оздоровление» отрасли через ужесточение резервирования, регулятор может спровоцировать дефицит и подорожание метра — то есть удар по собственной зоне ответственности. Документ описывает девелопмент, которого не существует в реальности. В нем застройщик получает документы в срок, клиенты приходят по бизнес-плану, подрядчики безупречны, а суды — только по желанию. Но реальная жизнь — это затянутые согласования, падающий спрос, перестраховка чиновников и объективные экономические циклы», — уверен Пискулин.

Он предложил девелоперам, банкирам и регулятору обсудить этот документ до того, как он станет реальностью на Строительной неделе БРИКС, которая пройдет в Казани в ноябре. «Цена ошибки здесь — не просто проценты по кредитам. Это доступность жилья, структура рынка и, в конечном счете, комфорт миллионов людей, которые будут покупать квартиры в новой реальности», — резюмирует Илья Пискулин.

Иллюстрация создана с помощью нейросети Алиса.