Рынок прошел пик стресса

Переход на проектное финансирование и счета эскроу в 2019 году кардинально изменил строительную отрасль. За шесть лет количество проблемных объектов сократилось почти в 30 раз, а среднегодовой темп роста строительства в 2020–2025 гг. составил 4,6% против 2% в экономике в целом.

Сегодня, по оценке Банка ДОМ.РФ, рынок жилищного строительства не находится под угрозой системного кризиса. «Мы трактуем текущую ситуацию как возвращение к более умеренным темпам после опережающего роста предыдущих лет», — отметил заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Антон Медведев в интервью Интерфакс. При этом девелоперы продолжают запускать новые проекты: за 7 месяцев 2026 года объем стартов достиг 22,9 млн кв. м — на 11% выше, чем годом ранее.

Цена кредита

Главная болевая точка застройщиков — стоимость кредита на фоне высокой ключевой ставки. Однако для жилищного строительства условия остаются существенно мягче. В июне средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляла 9,9%, тогда как для большинства других отраслей она колеблется от 14% до 21%.

Механизм эскроу сглаживает рыночные колебания: по уже действующим проектам ставки ниже, а покрытие задолженности остатками на счетах защищает банки и девелоперов. Снижение ключевой ставки, когда оно начнется, даст двойной эффект — удешевит кредиты и оживит рыночную ипотеку, ускорив продажи.

От тактики выживания к развитию

Год назад многие застройщики рассматривали продажу активов или выход из проектов. Сейчас, по данным исследования «Индекс настроения девелопера», около 60% компаний планируют запуск новых объектов. Настроения участников рынка Медведев характеризует как «осторожный оптимизм».

Портфель кредитных лимитов Банка ДОМ.РФ превысил 8 трлн рублей, с начала года заключено 93 новые сделки на 706 млрд рублей, что обеспечит строительство более 6 млн кв. м жилья. Проблемная задолженность (NPL > 90 дней) за полгода практически не изменилась — выросла с 0,9% до 1%.

Поэтапное раскрытие эскроу — риск, а не решение

Обсуждаемая идея поэтапного раскрытия счетов эскроу, по мнению банка, возвращает отрасль к эпохе обманутых дольщиков. Как только деньги покидают эскроу-счет, они теряют страховку АСВ и регуляторный контроль. Покупатели на ранних стадиях строительства окажутся в неравном положении с теми, кто входит позже.

«Главное — сохранить защиту средств граждан. Пока механизм эскроу справляется с этой задачей лучше альтернатив», — подчеркивает Медведев.

Новая стратегия лидеров

Банковский кредит — не единственный источник. Девелоперам рекомендовано активнее привлекать капитал через:

• закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ),
• облигационные займы,
• иные инструменты финансового рынка.

Однако это требует прозрачности, консолидированной отчетности и высокого корпоративного управления. Сочетание разных источников позволяет гибко управлять структурой капитала в зависимости от фазы рынка.

Рыночная ипотека важнее льготных программ

Льготные ипотечные программы сыграли антикризисную роль в 2020 и 2022 годах, но в обычных условиях они должны быть адресными. Сейчас на них приходится около 63% выдач, однако правительство последовательно ужесточает критерии.

Медведев отмечает: «Для долгосрочного развития рыночная ипотека важнее. Любая льгота временна и непредсказуема, а рыночный спрос можно прогнозировать». Именно восстановление рыночного кредитования станет ключевым фактором стабилизации экономики проектов.

Новые драйверы роста

Проекты комплексного развития территорий (КРТ) уже составляют каждую третью сделку проектного финансирования Банка ДОМ.РФ. Однако механизму не хватает гибкости: сроки реализации — 7–15 лет, а параметры фиксируются на старте. Банк предлагает разрешить обоснованную корректировку показателей без повторных конкурсных процедур.

В сегменте индивидуального жилья (ИЖС) с 1 марта 2025 года заработали счета эскроу для подрядных договоров. Пока их проникновение — всего 2%, но к 2030 году ожидается рост до 20–25% (около 15 млн кв. м). Это повысит прозрачность, снизит риски и привлечет крупных системных игроков в сектор, который уже дает почти 60% всего ввода жилья в стране.

В целом, по словам Алексея Медведева, отрасль устойчива, риски управляемы, а ключевая задача девелоперов — не ждать снижения ставок, а выстраивать многоканальную финансовую модель и качественную работу с продажами. Банки, в свою очередь, готовы выступать не просто кредиторами, а долгосрочными партнерами на всех этапах жизненного цикла проектов.

Иллюстрация создана с помощью нейросети Алиса