Российский рынок жилищного кредитования завершает этап высокой зависимости от льготных программ и переходит к более сбалансированной модели, в которой растет роль рыночной ипотеки. К такому выводу пришли аналитики Домклик в исследовании, представленном к Петербургскому международному экономическому форуму 2026 года.

По данным экспертов, период масштабного субсидирования ипотечных кредитов, продолжавшийся со второй половины 2024 года до начала 2026 года, фактически завершился. На фоне снижения ключевой ставки и изменений условий государственных программ структура спроса на ипотеку заметно изменилась.

Ажиотаж вокруг льготной ипотеки сменился спадом

Одним из ключевых событий стало реформирование льготных программ, прежде всего «Семейной ипотеки». Ожидание ограничений привело к всплеску спроса в конце 2025 года. Многие заемщики стремились оформить кредиты до вступления новых правил в силу, что сформировало эффект «опережающего спроса».

По данным Сбера, в декабре 2025 года объем выдачи ипотечных кредитов с господдержкой превысил 500 млрд рублей, а в январе 2026 года составил около 260 млрд рублей. После прохождения пикового периода доля льготной ипотеки в общем объеме выдач сократилась на 15–20 процентных пунктов и приблизилась к 60%.

Рыночная ипотека наращивает долю

На этом фоне значительно вырос интерес к рыночным программам. Если во второй половине 2025 года их доля в выдачах Сбера составляла 17–20%, то с февраля 2026 года показатель увеличился более чем вдвое — до 37,3%.

За первые пять месяцев текущего года объем выдач рыночной ипотеки превысил 350 млрд рублей, что в четыре раза больше результата аналогичного периода прошлого года. Аналитики связывают эту динамику со снижением ключевой ставки и постепенным восстановлением привлекательности стандартных ипотечных продуктов.

По оценке экспертов, рыночная ипотека становится одним из ключевых механизмов финансирования сделок на рынке жилья и продолжит укреплять свои позиции во второй половине года.

Спрос смещается с новостроек на вторичный рынок

Изменения затронули и структуру спроса на жилье. В течение длительного времени льготные программы поддерживали высокий интерес к новостройкам. С мая 2025 года по январь 2026 года доля первичного жилья в общем объеме ипотечных выдач стабильно превышала 65%, а в январе достигла 74,3%.

Однако после корректировки условий господдержки ситуация начала меняться. Уже к маю 2026 года доля новостроек снизилась до 51,5%, тогда как вторичный рынок начал восстанавливать позиции. Если в 2025 году доля готового жилья редко превышала 18%, то в феврале 2026 года она выросла до 30,1%. С тех пор показатель стабильно держится на уровне 25–27%.

Растет интерес к загородному жилью

Дополнительный импульс получил сегмент загородной недвижимости. На фоне снижения стоимости рыночного кредитования и традиционного сезонного спроса доля индивидуального жилищного строительства закрепилась на уровне 7,5–8% от общего объема выдач, а сегмент готовых домов — на уровне 12–13%.

По оценке аналитиков Домклик, во второй половине 2026 года тенденция к укреплению рыночной ипотеки сохранится, а рынок продолжит адаптацию к новым условиям без доминирующей роли государственных программ поддержки.

Иллюстрация создана с помощью нейросети Алиса.